ربيع ابراهيم

مواضيعي / ردودي

من المتوقع أن يدخل القانون رقم 13 لعام 2008، والذي يحكم عمليات البيع على الخارطة في دبي حيز النفاذ اعتباراً من هذا الأسبوع. وسوف يوفر القانون نظام تسجيل إلزامي مسبق لعقود البيع في دائرة الأراضي والمساحة في الإمارة. ولذلك فإن عدم تسجيل أي مبيعات على الخارطة للوحدات العقارية في المدينة سيجعلها باطلة من الناحية القانونية.

القانون الجديد يوجب تسجيل كافة عقود البيع على الخارطة مسبقاً

يعد نظام التسجيل الخطوة التالية ضمن جهود حكومة دبي الرامية إلى زيادة مستويات الشفافية في سوق العقارات المحلي، إلى جانب استحداث وكالة محلية تدعى مؤسسة التنظيم العقاري وتدابير تشريعية مثل قانون حساب الضمان.

وتأتي هذه المبادرات في وقت اهتزت فيه ثقة المستثمرين في كل من المشاريع القائمة والمقبلة بعد سلسلة من الفضائح في القطاع المحلي. وعلى الرغم من اضطلاع دائرة الأراضي بهذا النظام إلا أنه سيصل في نهاية المطاف إلى المطورين، الذين سيلتزمون بتسجيل جميع المشتريات من قبل المطورين الفرعيين.

ووفقاً لتقرير من تأليف كلو إنجلش والكسيس والر، من قسم العقارات في شركة كلايد آند كو القانونية، فإن نظام التسجيل قائم بالفعل وسيعمل جنباً إلى جنب مع نظام التسجيل الحالي القائم لدى مؤسسة التنظيم العقاري بعد سن قانون الضمان رقم 8.

وحسب قانون حساب الضمان رقم 8، باتت موافقة مؤسسة التنظيم العقاري على جميع المطورين أمراً إلزامياً إلى جانب ضرورة أن يكون لديهم حساب ضمان، توضع فيه جميع أموال المستثمرين التي ستستخدم لبناء المشروع. كما أن النظام يمهد الطريق لتسهيل قانون الرهن العقاري رقم 14 لعام 2008 في الإمارة المتعلق بالرهن والذي يتيح للمستثمرين تسجيل المشاريع على الخارطة.

رسوم العقود والمشتريات


سيتوجب على المطورين دفع رسم مقدراه 370 درهم عن كل عقد بيع لوحدات على الخارطة عند تسجيل خطة الموقع. ولن يحتاج المطور لامتلاك الأراضي قبل تسجيل عمليات البيع على الخارطة، وسيكون تسجيل اتفاقية الشراء النهائية لدى دائرة الأراضي كافياً.

وسيكون هناك رسم تسجيل إضافي مقدراه 2%، تدفع بالتساوي من قبل البائع والمشتري، تغطي كل مبيعات الطرف الثالث قبل بدء البناء. والخبر السار للمشترين هو أن المطورين لن يكونوا قادرين على فرض رسوم نقل على المبيعات على الخارطة.

وسيستمر دفع الرسوم الإدارية غير أن القيمة المحددة للرسوم تحددها دائرة الأراضي. وتوقع تقرير شركة كلايد آند كو أن تصل قيمة الرسم إلى 5000 درهم لعمليات نقل الملكية على الخارطة و500 درهم للعقارات المكتملة.

الإخلال بالعقد


بموجب القانون الجديد، يتوجب على المطور إبلاغ دائرة الأراضي إذا أخل المشتري بعقد البيع. ثم يتم بعد ذلك إعطاء المشتري فترة سماح مدتها 30 يوماً للالتزام مرة أخرى بالعقد. ويستطيع المطور إلغاء العقد وإعادة جميع الأموال المدفوعة، مخصوماً منها 30% وهو ما يسمح لهم بالاحتفاظ بها إذا لم تحل المسألة في غضون تلك الفترة. ويعني القانون الجديد أن ال30% هي من قيمة الأموال التي دفعها المشتري، وليس 30% من قيمة المشروع.

ومن الأمور الأخرى التي تعتبر في مصلحة المشترين ضمن هذا القانون عدم استطاعة المطورين المطالبة بأموال إضافية إذا كان المشروع أكبر عند انتهاءه من الحجم المنصوص عليه في العقد الأصلي. وعلى النقيض من ذلك، فإنه يتوجب على المطور تعويض المشترين إذا كان المشروع أقل من المحدد' غير أن نسبة الفارق في الحجم لم يتم تحديدها بعد ولكن يتوقع التقرير أن تتراوح حول 5% وأكثر من مساحة المشروع المعلن.

حماية من تقلب أسعار العقارات


في إطار آخر، يعد القانون الجديد جزءاً من الجهود التي تبذلها الحكومة للمساعدة في الحد من المضاربة في السوق التي شهدت ارتفاعاً في الأسعار بدرجات كبيرة، والتأكد من رصد الحكومة لجميع المعاملات بدلاً من الشركات الفردية.

ولسوء حظ كثير من المستثمرين الذين يعانون حالياً من إشكالية التسليم، فإنه لن يتم تنفيذ القانون بأثر رجعي ولن يحكم المشاريع الحالية أو المنجزة، على الرغم من أن لدى كل المشاريع التي لا تزال على الخارطة 60 يوماً لتسجيل عقود البيع لدى دائرة الأراضي.

ورغم قيام بعض شركات التطوير العقاري الكبرى في دبي مثل نخيل وإعمار بتحديد قيود خاصة على عمليات البيع على الخارطة للوحدات السكنية، الأمر الذي قلل عمليات البيع حتى انقضاء فترة محددة من الزمن أو دفع نسبة مؤوية من قيمة العقد، إلا أن القانون الجديد لم يجعل من هذه القيود إلزامية في جميع أنحاء الإمارة