عقار ستي للتسويق العقاري   شركة السليمان العقارية - انقر هنا
شرح خطوات التسجيل في عقار ستي  شرح إضافة موضوع جديد  لديك مشكلة في دخول عقار ستي خدمة ترقية العضويات + خدمات الإعلانات و تثبيت المواضيع
التصفح برقم [ شرح الخدمة ]
العودة   عقار ستي للتسويق العقاري > عقارات المنطقة الغربية > منتدى عقارات مكة المكرمة




ماهو الرهن العقاري؟ "تعريف مبسط"...قصة قصيره

إضافة رد
 
رقم الموضوع : 138087 أدوات الموضوع إبحث في الموضوع
قديم 29-09-2008, 05:28 PM   #1 (permalink)
عقاري متميز

 
الصورة الرمزية دخل محدود - افتراضية


رقم العضو: 4280
تاريخ التسجيل : Jan 2008
الإقامة : العاصمة المقدسة
الاهتمام : عقارات السعودية
المشاركات : 662

دخل محدود غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي ماهو الرهن العقاري؟ "تعريف مبسط"...قصة قصيره

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0><TBODY><TR><TD><TABLE style="BORDER-COLLAPSE: collapse" borderColor=#ffab52 cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" align=right border=1><TBODY><TR><TD id=TDP_Subject20080929164049 noWrap align=right width="95%" bgColor=#ffe6cc>ماهو الرهن العقاري؟ "تعريف مبسط"..............قصة قصيره

</TD></TR><TBODY></TBODY></TABLE></TD></TR><TR><TD></TD></TR></TBODY></TABLE>

هذه قصة قصيرة للكاتب د. أنس بن فيصل الحجي الذي أبدع بكتابة هذه القصة في تعريف خطر الرهن العقاري، وكيف ستكون عواقبه، وكيف أصبح حالنا الآن مع الأزمة المالية العالمية.
ولقد قمت بنقل القصة كاملة، رغن أنني من معارضي النقل الموضوعي، ولكن قصة الكاتب رائعة في السرد وقمة في التوضيح، مما أدى إلى انسحابي أمام هذا النقل الابداعي، الذي أرى أنه لا بأس بنقله كما هي للفائدة العامة.
عند نهاية قرائتك للقصة، تذكر قول الله عز وجل "يَمْحَقُ اللَّهُ الرِّبَا وَيُرْبِي الصَّدَقَاتِ وَاللَّهُ لا يُحِبُّ كُلَّ كَفَّارٍ أَثِيمٍ "





الرهن العقاري
يعيش "سعيد أبو الحزن" مع عائلته في شقة مستأجرة وراتبه ينتهي دائما قبل نهاية الشهر. حلم سعيد أن يمتلك بيتاً في "أمرستان"، ويتخلص من الشقة التي يستأجرها بمبلغ 700 دولار شهرياً. ذات يوم فوجئ سعيد بأن زميله في العمل، نبهان السَهيان، اشترى بيتاً بالتقسيط. ما فاجأ سعيد هو أن راتبه الشهري هو راتب نبهان نفسه، وكلاهما لا يمكنهما بأي شكل من الأشكال شراء سيارة مستعملة بالتقسيط، فكيف ببيت؟ لم يستطع سعيد أن يكتم مفاجأته فصارح نبهان بالأمر، فأخبره نبهان أنه يمكنه هو أيضاً أن يشتري بيتا مثله، وأعطاه رقم تلفون المكتب العقاري الذي اشترى البيت عن طريقه.
لم يصدق سعيد كلام نبهان، لكن رغبته في تملك بيت حرمته النوم تلك الليلة، وكان أول ما قام به في اليوم التالي هو الاتصال بالمكتب العقاري للتأكد من كلام نبهان، ففوجئ بالاهتمام الشديد، وبإصرار الموظفة "سهام نصابين" على أن يقوم هو وزوجته بزيارة المكتب بأسرع وقت ممكن. وشرحت سهام لسعيد أنه لا يمكنه الحصول على أي قرض من أي بنك بسبب انخفاض راتبه من جهة، ولأنه لا يملك من متاع الدنيا شيئا ليرهنه من جهة أخرى. ولكنها ستساعده على الحصول على قرض، ولكن بمعدلات فائدة عالية. ولأن سهام تحب مساعدة "العمال والكادحين" أمثال سعيد فإنها ستساعده أكثر عن طريق تخفيض أسعار الفائدة في الفترة الأولى حتى "يقف سعيد على رجليه". كل هذه التفاصيل لم تكن مهمة لسعيد. المهم ألا تتجاوز الدفعات 700 دولار شهريا.
باختصار، اشترى سعيد بيتاً في شارع "البؤساء" دفعاته الشهرية تساوي ما كان يدفعه إيجاراً للشقة. كان سعيد يرقص فرحاً عندما يتحدث عن هذا الحدث العظيم في حياته: فكل دفعة شهرية تعني أنه يتملك جزءا من البيت، وهذه الدفعة هي التي كان يدفعها إيجارا في الماضي. أما البنك، "بنك التسليف الشعبي"، فقد وافق على إعطائه أسعار فائدة منخفضة، دعما منه "لحصول كل مواطن على بيت"
مع استمرار أسعار البيوت في الارتفاع، ازدادت فرحة سعيد، فسعر بيته الآن أعلى من الثمن الذي دفعه، ويمكنه الآن بيع البيت وتحقيق أرباح مجزية. وتأكد سعيد من هذا عندما اتصل ابن عمه سحلول ليخبره بأنه نظرا لارتفاع قيمة بيته بمقدار عشرة آلاف دولار فقد استطاع الحصول على قرض قدره 30 ألف دولار من البنك مقابل رهن جزء من البيت. وأخبره أنه سينفق المبلغ على الإجازة التي كان يحلم بها في جزر الواق واق، وسيجري بعض التصليحات في البيت. أما الباقي فإنه سيستخدمه كدفعة أولية لشراء سيارة جديدة.


القانون لا يحمي المغفلين
إلا أن صاحبنا سعيد أبو الحزن وزميله نبهان السهيان لم يقرآ العقد والكلام الصغير المطبوع في أسفل الصفحات. فهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة متغيرة وليست ثابتة. هذه الأسعار تكون منخفضة في البداية ثم ترتفع مع الزمن. وهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة سترتفع كلما رفع البنك المركزي أسعار الفائدة. وهناك فقرة أخرى تقول إنه إذا تأخر عن دفع أي دفعة فإن أسعار الفائدة تتضاعف بنحو ثلاث مرات. والأهم من ذلك فقرة أخرى تقول إن المدفوعات الشهرية خلال السنوات الثلاث الأولى تذهب كلها لسداد الفوائد. هذا يعني أن المدفوعات لا تذهب إلى ملكية جزء من البيت، إلا بعد مرور ثلاث سنوات.
بعد أشهر رفع البنك المركزي أسعار الفائدة فارتفعت الدفعات الشهرية ثم ارتفعت مرة أخرى بعد مرور عام كما نص العقد. وعندما وصل المبلغ إلى 950 دولاراً تأخر سعيد في دفع الدفعة الشهرية، فارتفعت الدفعات مباشرة إلى 1200 دولار شهريا. ولأنه لا يستطيع دفعها تراكمت عقوبات إضافية وفوائد على التأخير وأصبح سعيد بين خيارين، إما إطعام عائلته وإما دفع الدفعات الشهرية، فاختار الأول، وتوقف عن الدفع. في العمل اكتشف سعيد أن زميله نبهان قد طرد من بيته وعاد ليعيش مع أمه مؤقتا، واكتشف أيضاً أن قصته هي قصة عديد من زملائه فقرر أن يبقى في البيت حتى تأتي الشرطة بأمر الإخلاء. مئات الألوف من "أمرستان" عانوا المشكلة نفسها، التي أدت في النهاية إلى انهيار أسواق العقار.
أرباح البنك الذي قدم قرضا لسعيد يجب أن تقتصر على صافي الفوائد التي يحققها من هذا القرض، ولكن الأمور لم تتوقف عند هذا الحد. قام البنك ببيع القرض على شكل سندات لمستثمرين، بعضهم من دول الخليج، وأخذ عمولة ورسوم خدمات منهم. هذا يعني أن البنك كسب كل ما يمكن أن يحصل عليه من عمولات وحول المخاطرة إلى المستثمرين. المستثمرون الآن يملكون سندات مدعومة بعقارات، ويحصلون على عوائد مصدرها مدفوعات سعيد ونبهان الشهرية. هذا يعني أنه لو أفلس سعيد أو نبهان فإنه يمكن أخذ البيت وبيعه لدعم السندات. ولكن هؤلاء المستثمرين رهنوا هذه السندات، على اعتبار أنها أصول، مقابل ديون جديدة للاستثمار في شراء مزيد من السندات. نعم، استخدموا ديونا للحصول على مزيد من الديون! المشكلة أن البنوك تساهلت كثيرا في الأمر لدرجة أنه يمكن استدانة 30 ضعف كمية الرهن. باختصار، سعيد يعتقد أن البيت بيته، والبنك يرى أن البيت ملكه أيضاً. المستثمرون يرون أن البيت نفسه ملكهم هم لأنهم يملكون السندات. وبما أنهم رهنوا السندات، فإن البنك الذي قدم لهم القروض، بنك "عماير جبل الجن"، يعتقد أن هناك بيتا في مكان ما يغطي قيمة هذه السندات، إلا أن كمية الديون تبلغ نحو 30 ضعف قيمة البيت!
أما سحلول، ابن عم سعيد، فقد أنفق جزءا من القرض على إجازته وإصلاح بيته، ثم حصل على سيارة جديدة عن طريق وضع دفعة أولية قدرها ألفا دولار، وقام بنك "فار سيتي" بتمويل الباقي. قام البنك بتحويل الدين إلى سندات وباعها إلى بنك استثماري اسمه "لا لي ولا لغيري"، الذي احتفظ بجزء منها، وقام ببيع الباقي إلى صناديق تحوط وصناديق سيادية في أنحاء العالم كافة. سحلول يعتقد أنه يمتلك السيارة، وبنك "فار سيتي" يعتقد أنه يملك السيارة، وبنك "لالي ولا لغيري" يعتقد أنه يمتلك السيارة، والمستثمرون يعتقدون أنهم يملكون سندات لها قيمة لأن هناك سيارة في مكان ما تدعمها. المشكلة أن كل هذا حصل بسبب ارتفاع قيمة بيت سحلول، وللقارئ أن يتصور ما يمكن أن يحصل عندما تنخفض قيمة البيت، ويطرد سحلول من عمله!



القصة لم تنته بعد!
بما أن قيمة السندات السوقية وعوائدها تعتمد على تقييم شركات التقييم هذه السندات بناء على قدرة المديون على الوفاء، وبما أنه ليس كل من اشترى البيوت له القدرة نفسها على الوفاء، فإنه ليست كل السندات سواسية. فالسندات التي تم التأكد من أن قدرة الوفاء فيها ستكون فيها أكيدة ستكسب تقدير "أأأ"، وهناك سندات أخرى ستحصل على "ب" وبعضها سيصنف على أنه لا قيمة له بسبب العجز عن الوفاء. لتلافي هذه المشكلة قامت البنوك بتعزيز مراكز السندات عن طريق اختراع طرق جديدة للتأمين بحيث يقوم حامل السند بدفع رسوم تأمين شهرية كي تضمن له شركة التأمين سداد قيمة السند إذا أفلس البنك أو صاحب البيت، الأمر الذي شجع المستثمرين في أنحاء العالم كافة على اقتناء مزيد من هذه السندات. وهكذا أصبح سعيد ونبهان وسحلول أبطال الاقتصاد العالمي الذي تغنى به الكاتب "توماس فريدمان". في النهاية، توقف سعيد عن سداد الأقساط، وكذلك فعل نبهان وسحلول وغيرهم، ففقدت السندات قيمتها، وأفلست البنوك الاستثمارية وصناديق الاستثمار المختلفة. أما الذين اشتروا تأمينا على سنداتهم فإنهم حصلوا على قيمتها كاملة، فنتج عن ذلك إفلاس شركة التأمين "أي آي جي". عمليات الإفلاس أجبرت البنوك على تخفيف المخاطر عن طريق التخفيض من عمليات الإقراض، الأمر الذي أثر في كثير من الشركات الصناعية وغيرها التي تحتاج إلى سيولة لإتمام عملياتها اليومية، وبدأت بوادر الكساد الكبير بالظهور، الأمر الذي أجبر حكومة أمرستان على زيادة السيولة عن طريق ضخ كميات هائلة لإنعاش الاقتصاد الذي بدأ يترنح تحت ضغط الديون للاستثمار في الديون! أما "توماس فريدمان" فقد قرر أن يكسب مزيدا من الملايين حيث سينتهي من كتابة قصة سعيد أبو الحزن عما قريب.





يَمْحَقُ اللَّهُ الرِّبَا وَيُرْبِي الصَّدَقَاتِ وَاللَّهُ لَا يُحِبُّ كُلَّ كَفَّارٍ أَثِيمٍ



منقول للفائدة
__________________




رد مع اقتباس
الإعلانات التجارية



عزيزي الزائر : أنت الآن في عقار ستي أكبر المواقع العقارية شعبية ننصحك بالانضمام إلى آلاف الأعضاء للمشاركة وتبادل الخبرات العقارية في كافة الدول العربية
عقار ستي أكبر موقع متخصص في تسويق العقارات و المقاولات - انقر هنا لمشاهدة أحدث المواضيع المطروحة
كما يمكنكم زيارة موقعنا الشقيق أسواق ستي أفضل موقع لتسويق المنتجات وتبادل الخبرات التجارية www.aswaqcity.com - انقر هنا للذهاب إلى أسواق ستي الآن...
قديم 29-09-2008, 05:46 PM   #2 (permalink)
عقارات المريخ

 
الصورة الرمزية عقارات المريخ


رقم العضو: 34240
تاريخ التسجيل : Sep 2008
الاهتمام : عقارات السعودية
المشاركات : 58

عقارات المريخ غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي

جزاك الله خيرا
__________________

وأعتصموا بحبل الله جميعا ولاتفرقوا
رد مع اقتباس
قديم 29-09-2008, 09:35 PM   #3 (permalink)
عقاري متميز

كاتب الموضوع
 
الصورة الرمزية دخل محدود - افتراضية


رقم العضو: 4280
تاريخ التسجيل : Jan 2008
الإقامة : العاصمة المقدسة
الاهتمام : عقارات السعودية
المشاركات : 662

دخل محدود غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي

كل عام وانتم بالف خير
__________________




رد مع اقتباس
قديم 29-09-2008, 11:23 PM   #4 (permalink)
مستشار عقاري

 
الصورة الرمزية $ أبو أصيل $


رقم العضو: 32040
تاريخ التسجيل : Aug 2008
الإقامة : مكة المكرمة
الاهتمام : عقارات السعودية
المشاركات : 162

$ أبو أصيل $ غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي

اقتباس:
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة دخل محدود مشاهدة المشاركة
<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0><TBODY><TR><TD><TABLE style="BORDER-COLLAPSE: collapse" borderColor=#ffab52 cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" align=right border=1><TBODY><TR><TD id=TDP_Subject20080929164049 noWrap align=right width="95%" bgColor=#ffe6cc>ماهو الرهن العقاري؟ "تعريف مبسط"..............قصة قصيره













</TD></TR><TBODY></TBODY></TABLE></TD></TR><TR><TD></TD></TR></TBODY></TABLE>







القانون لا يحمي المغفلين




إلا أن صاحبنا سعيد أبو الحزن وزميله نبهان السهيان لم يقرآ العقد والكلام الصغير المطبوع في أسفل الصفحات. فهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة متغيرة وليست ثابتة. هذه الأسعار تكون منخفضة في البداية ثم ترتفع مع الزمن. وهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة سترتفع كلما رفع البنك المركزي أسعار الفائدة. وهناك فقرة أخرى تقول إنه إذا تأخر عن دفع أي دفعة فإن أسعار الفائدة تتضاعف بنحو ثلاث مرات. والأهم من ذلك فقرة أخرى تقول إن المدفوعات الشهرية خلال السنوات الثلاث الأولى تذهب كلها لسداد الفوائد. هذا يعني أن المدفوعات لا تذهب إلى ملكية جزء من البيت، إلا بعد مرور ثلاث سنوات.




















إن ما يُخاف منه حقاً أن تُغير البنود التي رُفعت من مجلس الشورى الى الأسوء بدلاً من كشف عيوبها وتغييرها الى الأفضل كما حدث في نظام التأمين الذي إعتمده مجلس الشورى على أن يكون تعاوني ولكن مجلس الوزراء أعطى محافظ مؤسسة النقد صلاحيات خولته بتحول جل التأمين من تعاوني الى تجاري.

أما ما ذكره أخي ناقل القصة فهو عين الربا وهو تعامل البنوك الدولية ولا يمكن أن يطبق بهذه الصيغة في بلدنا إلا أن يشاء الله .

كل ما نريده من الممول (سلعة) بقيمة العقار المرهون لديه وينتهي دورره عند ذلك.



مثال: عقاري قيمتة مليون ريال أرهنة للمول مقابل أن يعطيني سيارات أو أي سلعة(بشرط أن يمتلكها )وذلك على أقساط شهرية أو سنوية ولن يعطيني طبعاً السيارة بقيمتها السوقية كاش بل سوف يضع عليها مبلغ مقابل الآجل وهذا لا بأس به إن شاء الله حسب ما صدر من فتاوىمن هيئة كبار العلماء وهو المعمول به في مجال شركات التقسيط .



هذا ما نريده ببساطه وبدون أي تعقيدات فهل يا ترى سوف نرى تمويلاً أسلامياً بحق؟؟؟

















__________________

لا إله إلا أنت سبحانك أني كنت من الظالمين
رد مع اقتباس
قديم 06-10-2008, 02:04 PM   #5 (permalink)
عقاري نشيط

 
الصورة الرمزية الدبلوماسي555 - افتراضية


رقم العضو: 31632
تاريخ التسجيل : Aug 2008
الإقامة : الرياض
الاهتمام : عقارات السعودية
المشاركات : 46

الدبلوماسي555 غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي

ولكن التضخم الذين نعيشه ربما يلجا بعض الناس الى الربا والسبب هو قله الحيله
رد مع اقتباس
قديم 06-10-2008, 02:25 PM   #6 (permalink)
عقاري متميز

 
الصورة الرمزية تركي1 - افتراضية


رقم العضو: 18181
تاريخ التسجيل : May 2008
الإقامة : k..s..a
الاهتمام : عقارات السعودية
المشاركات : 2,095

تركي1 غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي

لاحول ولا قوة الا بالله
على حسب مااعلم ان الرهن العقاري سيبدا العمل به بداية السنة القادمة
وعندها لكل حادث حديث
__________________

تركــــــــــــــــــــــي 0555314130
رد مع اقتباس
قديم 04-02-2010, 04:11 AM   #7 (permalink)
عقاري متميز

 
الصورة الرمزية مستعد15


رقم العضو: 104476
تاريخ التسجيل : Oct 2009
الاهتمام : عقارات السعودية
المشاركات : 291

مستعد15 غير متواجد حالياً


افتراضي

لاللرهن العقاري خلونا مثل اول ياساتر على هالقصة البائسة يارب ان شاءالله مااكون مثل سعيد ونبهان.خلونافي الايجار ابرك على الاقل ناكل ونشرب ونتمشى بس الرهن بيحرمنا حلاوة الحياة .

تبي العلم والله القصة تخوف اعظم من افلام الرعب!!!
رد مع اقتباس
إضافة رد

أضف هذا الموضوع إلى صفحتك بمواقع التواصل الاجتماعي :

الكلمات الدلالية (Tags)
ماهو, الرهن, العقاري؟, تعريف مبسطقصة, عقارات مكة, قصيره
urhv sjd

أدوات الموضوع إبحث في الموضوع
إبحث في الموضوع:

البحث المتقدم



الساعة الآن 08:22 AM.

جميع الإعلانات والمواضيع والمشاركات في عقار ستي تمثل أصحابها

جميع الحقوق محفوظة