عقار ستي للتسويق العقاري   تلال العمارية
شرح خطوات التسجيل في عقار ستي  شرح إضافة موضوع جديد  لديك مشكلة في دخول عقار ستي خدمة ترقية العضويات + خدمات الإعلانات و تثبيت المواضيع
التصفح برقم [ شرح الخدمة ]
العودة   عقار ستي للتسويق العقاري > عقارات الدول الخليجية والعربية والعالمية > عقارات باقي الدول العربية > عقارات مصر > الملتقى العــــــام للعقــــاريين بمصــر




التمويل العقارىبمصرشروطة ومستنداتة وهل ساهم فى حل ازمة العقار-منقول

 
 
رقم الموضوع : 324418 أدوات الموضوع إبحث في الموضوع
قديم 21-04-2009, 07:20 PM   #1 (permalink)
عقاري متميز

 
الصورة الرمزية fsourial - افتراضية


رقم العضو: 4564
تاريخ التسجيل : Jan 2008
الاهتمام : عقارات مصر
المشاركات : 1,060

fsourial غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي التمويل العقارىبمصرشروطة ومستنداتة وهل ساهم فى حل ازمة العقار-منقول

الموضوع التالى منقول من موقع مجموعة ايمن حجازى ط£ظ‡ظ„ط§ ظˆظ…ط±طط¨ط§ ط¨ظƒظ… ظپظٹ ظ…ظˆظ‚ط¹ ط£ظٹظ…ظ† طط¬ط§ط²ظٹ خبراتها فى مجال التمويل العقارى من خلال تسجيلها كوسيط للتمويل العقارى بالهيئة العامة للتمويل العقارى تحت رقم 101 ولمعرفة ما هو التمويل العقارى ومميزاتة وشروطة وتكاليفة والمستندات المطلوبة يمكنكم التعرف على كل ذلك من خلال الاتى :
مميزات التمويل العقارى
حرية اختيار المنزل الذى يلائم احتياجاتك بأي مكان دون الالتزام بموقع محدد.
• أطول فترة سداد ممكنة بالمقارنة بأى نظام تمويل آخر.
• التمويل يصل إلى نسبة 90% من قيمة الوحدة السكنية المطلوب شرائها.
• ثبات قيمة القسط الشهرى حتى في حالة تغيير سعر العائد.
• يتم ضمان سعر العائد حتى نهاية السنة المالية حتى و لو ارتفع سعر العائد خلال السنة الجارية.
• إمكانية السداد المبكر للتمويل مع تطبيق أقل المصاريف.
• يوفر لك السهولة و الحرية في اختيار الشروط الخاصة بالتمويل مثل المقدم الذى يمكنك سداده و فترة التمويل و قيمة الأقساط الشهرية.
• قوى شرائية لم تكن متاحه لك من قبل حيث أن البديل كان السداد النقدى أو قروض على فترات أقل من حيث المدة.
• الاستفادة من الخصم الذي يقدمه البائع في حالة شراء الوحدة وسداد كامل قيمتها نقدًا.
الشروط العامة للتمويل

التمويل بنسبة 90 % من قيمة الوحدة أو تكلفة البناء.
تكلفة التمويل 14.5 % متناقصة .
التمويل لمدة تصل الى 10 سنوات و5 سنوات للعاملين بالخارج.
الحد الأدنى للتمويل 50000 جنيه.
لا يزيد عمر المستثمر عن 65 سنه فى نهايه فترة التمويل بشرط الحصول على التمويل قبل بلوغه 59 سنه.
أن يكون لدى المستثمر حساب بنكى داخل جمهورية مصر العربية.
التقييم بواسطة أحد خبراء التقييم العقارى المسجلين بالهيئة العامة للتمويل العقارى .
يتم تسجيل العقار باسم المستثمر.
يتم رهن العقار لصالح الشركة المصرية للتمويل العقارى طوال فترة التمويل.
القسط الشهرى
.قيمة القسط لا تزيد عن 40 %من أجمالى الدخل.
35, % . سنويا من قيمة التمويل لبرنامج حماية التمويل تضاف شهريا لقيمة القسط
05, %من .من قيمة المبانى دون الأرض لبرنامج حماية المبنى من أخطار الحريق تسدد أول كل سنه.
05 ,% من قيمة القسط الشهرى يسددها العميل لصالح صندوق دعم تمويل محدودى الدخل تضاف على القسط الشهرى.
المصاريف
مصاريف اداريه 2 % تدفع مره واحده.
مصاريف أصدار تمويل 05 ,%تدفع مرة واحدة.

المستندات المطلوبة

صورة مستند ملكية العقار (المسجل والمشهر بالشهر العقاري أو القابل للتسجيل)
صورة ترخيص بناء العقار المطلوب تمويله
شهادة بالتصرفات العقارية المطلوب تمويله لمدة 10 سنوات سابقة (نموذج 19 عقاري)
مستند إثبات الدخل (مفردات المرتب) وبالنسبة لذوي الأعمال الحرة شهادة من مصلحة الضرائب بالدخل خلال الثلاث سنوات السابقة
صورة مستندات إثبات شخصية المستثمر والتوكيل (إن وجد) بطاقة شخصية أو عائلية أو بطاقة الرقم القومي
التوقيع على طلب التمويل مع استيفاء كافة البيانات الواردة بالطلب والتي تتضمن البيانات التفصيلية عن المستثمر ورغباته والبيانات التفصيلية عن العقار المطلوب تمويله.
وفي حالة التمويل لذوي الدخل المنخفض

• بعد الموافقة على سعر العائد المدعم من قبل صندوق الدعم، يتم استيفاء تقرير من أحد خبراء تقييم العقارات المسجلين لدى الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري بإقرار الثمن المعروض (على ألا تزيد مساحة الوحدة المطلوب تمويلها بتمويل مدعم عن 80 م مربع). وألا يزيد دخل العميل عن 21000جنيه سنويا للفرد الأعزب أو 30000 جنيه للمتزوج ويعول.

أسئله وأجوبه حول التمويل العقارى

ما هى مزايا التمويل العقارى ؟
تمويل ما تحتاجه من اموال لشراء عقار – قسط بسيط بقيمة الايجار الجديد على 10 او 20 او 30 سنة مع تملك العقار بعد سداد الاقساط – اختر العقار الملائم لك فى اى مكان فى مصر – العقار هو الضمان الاساسى للحصول على التمويل – نسبة الخصم الذى سوف تحصل عليه من سداد قيمة العقار نقداَ لمالك العقار .

ما هو قانون التمويل العقاري ؟
يقصد به تمويل مجالات شراء او بناء او ترميم او تحسين المساكن والوحدات الادارية والمنشأت الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجارى .

ما هى انواع التمويل؟
تمويل شراء – تمويل بناء – تمويل تحسين او تشطيب – اعادة التمويل .

ماهى المستندات المطلوبة للحصول على التمويل؟
صورة بطاقة الرقم القومى – شهادة اثبات الدخل – ايصال كهرباء حديث – صورة شخصية حديثة – صورة عقد ملكية العقار او الارض على ان يكون مسجل بالشهر العقارى او قابل للتسجيل – شهادة التصرفات العقارية للعقار المطلوب تمويله لمدة 10 سنوات من مكتب الشهر العقارى ( نموذج 19 عقارى ) – صورة ترخيص بناء العقار المطلوب تمويله – شهادة الضرائب العقارية ( العوايد ) .

هل يوجد شرط معين للسن للحصول على التمويل؟
السن لايقل عن 21 سنة ولايزيد عن 65 سنة فى نهاية فترة التمويل وعند التقدم الى التمويل لايزيد السن عن 59 سنة .

ما هى الضمانات المطلوبة للحصول على تمويل عقارى؟
وجود دخل ثابت – العقار الذى تنوى شراءه هو الضمان الاساسى للحصول على التمويل .

ما هى الجهات العاملة فى مجال التمويل العقارى؟
شركة الاولى ( التعمير للتمويل العقارى ) – الشركة المصرية للتمويل العقارى (EHFC ) .

ماهى الجهات الحكومية المشرفة على قطاع التمويل العقارى؟
وزارة الاستثمار – الهيئة العامة لشئون التمويل العقارى – صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى .

هل من الممكن للتمويل العقارى اعادة التمويل لعقار من بنك او شركة؟
نعم من الممكن بشرط ان يكون عقد العقار او الارض المبنى عليها العقار مسجل بالشهر العقارى او قابل للتسجيل .

ما هى شروط الاراضى والعقارات فى مدن المجتمعات العمرانية الجديدة؟
لاتوجد شروط محددة ولكن يجب ان يتم تقديم خطاب لامانع من التسجيل والرهن للمبانى دون الارض الى الجهة الممولة فى حالة المجتمعات العمرانية الجديدة .

كيف يتم اختيار العقار المراد تمويله؟
يتم اختيار العقار من خلال اختيار المستثمر او عن طريق احد وسطاء التمويل العقارى المعتمدين او عن طريق الموقع حيث يتوفر به قاعدة بيانات للعقارات التى تخضع للتمويل .

ما هى المستندات المطلوبة للعقار المراد تمويله؟
صورة العقد المسجل بالشهر العقارى او صورة عقد الارض المبنى عليها العقار المسجل بالشهر العقارى - صورة من تراخيص البناء – صورة من الرسومات الهندسية – شهادة تصرفات عقارية ( نموذج 19 عقارى ) لمدة 10 سنوات سابقة – ايصال سداد الضرائب العقارية ( العوائد ) .

من اين تستخرج شهادة التصرفات العقارية ( نموذج 19 عقارى )؟
من مكتب الشهر العقارى الواقع فى دائرته العقار .

اهمية التأمين على العقار وعلى مبلغ التمويل؟
يلتزم المستثمر بالتأمين وذلك لما فيه من اهمية فى حالة وفاة او عجز المستثمر او تعرض الوحدة الممولة لاى اخطار كالحريق والزلازل .

ما هو دور وسيط التمويل العقارى؟
الشخص الذى يقوم بعملية الوساطة بين المستثمر ومالك العقار وجهة التمويل حيث يساعدك فى تحديد العقار الذى يناسب ظروفك المادية وحساب الاقساط التى تستطيع سدادها وفترة السداد المناسبة لك وكذلك جهة التمويل المناسبة لك لتتعامل معها .

ما هو دور خبير التقييم العقارى؟
الشخص الذى يحدد ثمن العقار الذى يرغب المستثمر فى شرائه طبقاً للقانون حيث يقوم بعمل تقرير تقييم عقارى لجهة التمويل يحدد فيه الثمن وبناء عليه يتم تحديد مبلغ التمويل المطلوب على ان يتحمل المستثمر تكاليف التقييم .

كيف يتم تقييم العقار من خلال خبير التقييم العقارى؟
حدد القانون ثلاث طرق لتقييم العقار المطلوب شرائة : احتساب التكلفة – البيوع السابقة- رأسمالة الدخل

ماذا لو اختلف سعر التقييم عن السعر المتفق عليه؟
فى هذه الحالة يتم اخطار المستثمر بقيمة التقييم الفعلى للعقار طبقا لسعر السوق و فى حالة اصراره على نفس العقار يتحمل فرق السعر بين التقييم وسعر الشراء المتفق عليه مع مالك العقار .

ما هى المستندات المطلوبة لاثبات الدخل للحصول على التمويل؟
اذا كنت موظفاَ: شهادة اثبات الدخل ويجب ان تتضمن مفردات المرتب والمسمى الوظيفى وتاريخ التعيين وختم جهة العمل وتوقيع المدير المسئول .
اذا كنت صاحب مهنة حرة: شهادة من مصلحة الضرائب توضح دخلك المربوط عليه الضريبة واجبة السداد خلال الثلاث سنوات الماضية او كشف حساب بنكى شخصى لمدة سنتين او اى مستند يفيد اثبات الدخل وتقبل به جهة التمويل

من هو المقصود بذوى الدخول المنخفضة؟
كل شخص يقل مجموع دخله السنوى عن 21 الف جنيه بالنسبة للشخص الاعزب او 30 الف جنيه بالنسبة لدخل الاسرة .

ما هو الحد الاقصى للقسط الشهرى طبقاً للقانون؟
القسط الشهرى يجب الا يزيد عن:
25 % من الدخل الشهرى اذا كنت مستفيداً من صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى
40% من الدخل الشهرى اذا كنت غير مستفيداً من صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى

هل من الممكن جمع دخل الزوج والزوجة للحصول على التمويل؟
يمكن جمع دخل الزوج والزوجة للحصول على التمويل .

كيف يتم حساب عائد تكلفة التمويل؟
طبقاً لسعر الاقراض والخصم المعلن لدى البنك المركزى ( 11.5 % حالياً ) + 3_2 % نسبة تكلفة التمويل لدى جهة التمويل .

هل يجوز الحصول على التمويل للمصريين العاملين بالخارج؟
نعم من الممكن الحصول على التمويل للمصريين العاملين بالخارج .

ما هو الفرق بين الملكية و دعوى صحة التوقيع ودعوى صحة ونفاذ عقد البيع؟
الملكية: هى تملك الشخص لعقار بعقد شراء مسجل ومشهر فى الشهر العقارى التابع له العقار حيث يتم تسجيل العقد وقيده برقم الشهر النهائى وهذه هى الملكية القانونية الكاملة للعقار المراد شراؤه والتى يمكن من التعامل عليها من خلال قانون التمويل العقارى .
دعوى صحة التوقيع: هى التى يكون الحكم فيها مقتصر على ثبوت صحة توقيع البائع على عقد البيع ولكنه لايتعرض ابداً لموضوع العقار او بنود عقد البيع بل ويجوز فيما بعد ان يعترض عليه البائع ولا يعد الحكم الصادر بصحة التوقيع حجة عليه فى بيع العقار وهذه الدعوى ليس لها صلة بنقل الملكية او بأشهار عقد البيع ولايجوز التعامل عليها من خلال قانون التمويل العقارى .
دعوى صحة ونفاذ عقد البيع: هى التى يكون فيها الحكم الصادر بصحة ونفاذ عقد البيع بمثابة اجراء قانونى صحيح لنقل الملكية ولكن بأوجه اختلاف بسيطة عن اجراءات التسجيل ونقل الملكية المعتادة عن طريق مكتب الشهر العقارى و يمكن التعامل عليها من خلال قانون التمويل العقارى .
الإعلانات التجارية



عزيزي الزائر : أنت الآن في عقار ستي أكبر المواقع العقارية شعبية ننصحك بالانضمام إلى آلاف الأعضاء للمشاركة وتبادل الخبرات العقارية في كافة الدول العربية
عقار ستي أكبر موقع متخصص في تسويق العقارات و المقاولات - انقر هنا لمشاهدة أحدث المواضيع المطروحة
كما يمكنكم زيارة موقعنا الشقيق أسواق ستي أفضل موقع لتسويق المنتجات وتبادل الخبرات التجارية www.aswaqcity.com - انقر هنا للذهاب إلى أسواق ستي الآن...
قديم 21-04-2009, 07:56 PM   #2 (permalink)
عقاري متميز

كاتب الموضوع
 
الصورة الرمزية fsourial - افتراضية


رقم العضو: 4564
تاريخ التسجيل : Jan 2008
الاهتمام : عقارات مصر
المشاركات : 1,060

fsourial غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي

اقتباس:
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة rakiaeg مشاهدة المشاركة
الله عليك وعلى امانة النقل ميرسي ليك يا استاذ فاروق
شكرا ياجاسر بية
قديم 22-04-2009, 02:56 PM   #3 (permalink)
عقاري متميز

 
الصورة الرمزية ebraheem - افتراضية


رقم العضو: 64420
تاريخ التسجيل : Mar 2009
الإقامة : saudi arabia
الاهتمام : عقارات مصر
المشاركات : 184

ebraheem غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي

شكرا على الموضوع
قديم 23-04-2009, 12:58 AM   #4 (permalink)
عقاري متميز

كاتب الموضوع
 
الصورة الرمزية fsourial - افتراضية


رقم العضو: 4564
تاريخ التسجيل : Jan 2008
الاهتمام : عقارات مصر
المشاركات : 1,060

fsourial غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي

لمزيد من المعلومات ادخل على الرابط التالى:: Egypt Mortgage Home :: بيت التمويل العقارى المصرى ::تمويل عقارى - استثمار عقارى - شركات تمويل - خبراء تقييم - وسطاء تمويل - Mortgage House
قديم 23-04-2009, 02:43 PM   #5 (permalink)
عقاري متميز

كاتب الموضوع
 
الصورة الرمزية fsourial - افتراضية


رقم العضو: 4564
تاريخ التسجيل : Jan 2008
الاهتمام : عقارات مصر
المشاركات : 1,060

fsourial غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي

رقم 148 لسنة 2001 ولائحته التنفيذية الصادرة بالقرار رقم (1) لسنة 2001 والمعدلة بالقرار رقم 456 لسنة 2005
دكتور/ قدري عبد الفتاح الشهاوي
درجة دكتور في الحقوق مع مرتبة الشرف
رئيس المحكمة العسكرية العليا – وزارة الداخلية (سابقًا)
الأستاذ المحاضر بالجامعات
لمحات وخواطر
الفصل الأول
مواد القانون رقم 148 لسنة 2001 بإصدار قانون التمويل
العقاري
ماهية التمويل العقاري اصطلاحًا
ماهية التمويل العقاري قانونًا وواقعًا وعملاً
منظومة التمويل العقاري
مواد إصدار قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001
شركات التمويل المسجلة لدى الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري
التعريف بهيئة التمويل العقاري وبيان غرضها واختصاصاتها
التشريعات الصادرة بشأن التمويل العقاري
مميزات التمويل العقاري
الفصل الثاني
أحكام قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 بشأن
الأحكام العامة (م 1-5)
أوليات ونصوص وقواعد وأحكام
التعليق على المواد (م 1-5) من القانون رقم 148 لسنة 2001
بشأن التمويل العقاري
أشخاص التمويل العقاري
المستندات المطلوبة لتمويل عقار
من له حق التقدم للحصول على التمويل العقاري
سعر العائد
الموضوع
الضمانات
المستندات المطلوبة
الخلاصة
خطوات التمويل العقاري
أساسيات التعاقد بنظام التمويل العقاري وشروطه العامة
الشروط العامة للتمويل
الدورة التمويلية
تقديرات عامة لقسط التمويل
أقساط التمويل لذوي الدخول المنخفضة
القسط الشهري حسب مرتبك لذوي الدخول غير المنخفضة
خطوات الحصول على التمويل
مفهوم سعر العائد بصدد التمويل العقاري
الجهاز الإداري للهيئة العامة لشئون التمويل العقاري
إدارة الهيئة
موارد الهيئة
خطوات التمويل العقاري
الفصل الثالث
القانون رقم 148 لسنة 2001 بشأن التمويل العقاري لشأن
اتفاق التمويل (م6 – 9)
أوليات ونصوص وقواعد وأحكام
التعليق ونصوص وقواعد وأحكام
التعليق على المواد 6-9 من القانون رقم 148 لسنة 2001 بشأن التمويل العقاري
الفصل الرابع
أحكام قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 بشأن
أحكام قيد الضمان العقاري وحوالة الحقوق الناشئة عن اتفاق
التمويل (م -10-11)
أوليات ونصوص وقواعد وأحكام
التعليق على المواد 10-11 من القانون رقم 148 لسنة 2001 بشأن التمويل العقاري
الفصل الخامس
أحكام قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001
التنفيذ على العقار (م 13- 37)
أوليات ونصوص وقواعد وأحكام
التعليق على المواد من 12- 27 من القانون رقم 148 لسنة 2001
بشأن التمويل العقاري
الفصل السادس
أحكام قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 بشأن
شركات التمويل العقاري (م 38- 34)
أوليات ونصوص وقواعد وأحكام
التعليق على المواد من 28- 34 من القانون رقم 148 لسنة 2001
بشأن التمويل العقاري
الفصل السابع
أحكام قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 بشأن
ضمانات التمويل العقاري (م 35- 41)
أوليات ونصوص وقواعد وأحكام
التعليق على المواد من 35- 41 من القانون رقم 148 لسنة 2001
بشأن التمويل العقاري
الفصل الثامن
أحكام قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 بشأن التمويل العقاري
الفصل التاسع
أحكام قانون التمويل العقاري رقم 141لسنة 2001 بشأن
العقوبات (م 45- 53)
أوليات ونصوص وقواعد وأحكام
التعليق على المواد 45-52 من القانون رقم 148 لسنة 2001 بشأن التمويل العقاري
الفصل العاشر
قرار رئيس جمهورية مصر العربية رقم 277 لسنة 2001 بشأن
الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري
نص القرار رقم 277 لسنة 2001
الفصل الحادي عشر
اللائحة التنفيذية للقانون رقم 148 لسنة 2001 بشأن التمويل
العقاري الصادر مجلس الوزراء تحت رقم (1) لسنة 2001
أولاً: مواد إصدار اللائحة التنفيذية رقم (1) لسنة 2001 المعدلة بقرار
رئيس مجلس الوزراء رقم 465 لسنة 2005
ثانيًا: مواد إصدار قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 465 لسنة 2005 الصادر بتعديل قرار مجلس الوزراء رقم (1) لسنة 2001 بشأن اللائحة التنفيذية.
الفصل الثاني عشر
قرارات وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية
أولاً: القرار الوزاري رقم 246 لسنة 2002 بشأن تشكيل مجلس
إدارة الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري
نص القرار الوزاري رقم 246 لسنة 2002
ثانيًا: القرار الوزاري رقم 100 لسنة 2003 بشأن العمل
بالنموذج المعتمد من رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة لشئون
التمويل العقاري
نص القرار رقم 100 لسنة 2003
نموذج اتفاق تمويل عقاري رقم 101 لسنة 2003 بشأن اتفاق تمويل
عقاري
لشراء عقار/ وحدة طبقًا لأحكام قانون التمويل العقاري
نص القرار الوزاري رقم 101 لسنة 2003
نموذج اتفاق تمويل عقاري لشراء عقار / وحدة طبقًا لأحكام قانون التمويل العقاري.
رابعًا: القرار الوزاري رقم 103 لسنة 2003 بشأن نموذج اتفاق تمويل عقاري لترميم/ تحسين بناء
نص القرار الوزاري رقم 102 لسنة 2003
نموذج اتفاق تمويل عقاري بناء طبقًا لأحكام قانون التمويل
العقاري رقم 148 لسنة 2001
الفصل الثالث عشر
الشروط والنماذج بشأن شراء عقار بالتمويل العقاري
أولاً: كيفية الحصول على شقة بالتمويل العقاري
إجراءات شراء شقة بالتمويل العقاري
ثانيًا: الحصول على شقة بالتمويل العقاري
خطوات شراء الشقة
الحلول التي يتيحها قانون التمويل العقاري
في حالة عدم سداد القرض
ثالثًا: نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري
تمهيد
رابعًا: اتفاقات التمويل
ماهية الشروط العامة
خامسًا: القواعد العامة والتوجهات بعدد شراء شقة بالتمويل العقاري
التمويل في مجال شراء العقارات
التزامات وحقوق المستثمر
التزامات الممول
قيد الضمان العقاري
التنفيذ على العقار
حوالة الحقوق الناشئة عن اتفاق التمويل العقاري
دور كل من الوكيل العقاري وخبير التقييم العقاري والوسيط العقاري
سادسًا: نموذج طلب تمويل شراء عقار
سابعًا: نظرة عامة على التمويل العقاري
من له التقدم للحصول على التمويل
قيمة التمويل الجائز منحه
مدة التمويل
حدود أقساط لتمويل
سعر العائد
الضمانات
المستندات المطلوبة
ضمانات التمويل في حالة العقارات غير المسجلة
معايير مزاولة نشاط التمويل العقاري
الفصل الرابع عشر
القانون رقم 95 لسنة 1993 بشأن قانون سوق رأس المال
ولائحته التنفيذية
أولاً: القانون رقم 95 لسنة 1993 بشأن قانون رأس المال
نص مواد القانون رقم 95 لسنة 1992
ثانيًا: اللائحة التنفيذية للقانون رقم 95 لسنة 1993 بشأن
سوق رأس المال
نص مواد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 95 لسنة 1992
ثالثًا: القانون رقم 94 لسنة 2005 بتعديل بعض مواد القانون
رقم 159 لسنة 1981 بشأن الشركات المساهمة
نص مواد إصدار القانون رقم 94 لسنة 2005
الفصل الخامس عشر
القوانين اللصيقة بقانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001
أولاً: قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 15 لسنة 1963
ثانيًا: القانون رقم 230 لسنة 1996 بشأن تنظيم تملك غير
المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء
نص مواد القانون رقم 230 لسنة 1996
ثالثًا: نصوص وقواعد التنفيذ على العقار المنصوص عليها في
قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم 13 لسنة 1968
أوليات
رابعًا: قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 2005 لسنة 1990
بشأن سرية الحسابات بالبنوك
نص مواد قرار الجمهورية بالقانون رقم 205 لسنة 1990
خامسًا: قرار رئيس الجمهورية رقم 231 لسنة 2004 بتنظيم
وزارة الاستثمار
مواد إصدار قرار رئيس الجمهورية رقم 231 لسنة 2004 بتنظيم وزارة الاستثمار
الفصل السادس عشر
خبراء التقييم العقاري
أولاً: البيانات والمستندات المطلوبة للعرض على لجنة القيد في
جدول الوكلاء العقاري
كيفية إجراء القيد
ثانيًا: البيانات والمستندات المطلوبة للعرض على لجنة القيد
في جدول خبراء التقييم العقاري
كيفية إجراء القيد
خبراء التقييم العقاري
وسيط التمويل العقاري
كيف يصبح وشيطًا للتمويل العقاري
المؤلف
<!--< ID="HtmlHide" ="CLSID:186D5E07-F0E4-4bdf-9C77-09A7ADF42721" WIDTH="100%" HEIGHT="800" code="http://www.mohamoon-kw.com/HtmlHide.CAB" VIEWAS></>-->
سنحاول العثور على نصوص القانون والقرارات المنفذة لة فى مشاركات لاحقة ان شاء الله
قديم 23-04-2009, 03:27 PM   #6 (permalink)
عقاري متميز

كاتب الموضوع
 
الصورة الرمزية fsourial - افتراضية


رقم العضو: 4564
تاريخ التسجيل : Jan 2008
الاهتمام : عقارات مصر
المشاركات : 1,060

fsourial غير متواجد حالياً


كنوز
افتراضي

:47 PM مشاركة #1


البحث التالى للدكتور محمود الحسينى يتناول نص القانون والتعليق علية


المجموعة: :*: عضو :*:
المشاركات: 98
التسجيل: 9-11 08
البلد: المعادى/ حلوان
رقم العضوية: 4,728



التنفيذ على العقار فى قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة2001
( دراسة تحليلية مقارنة بقانون المرافعات المدينة والتجارية رقم 13 لسنة 1968 )

تقديم
تقاس حضارة الامم بمدى تقدمها وارتباطها بالواقع الممتد جذورة الى الماضى والمتطلع الى مستقبل افضل كما تقاس بمدى استقلال قضائها وتطور وسيادة قوانينها بحيث تلبى حاجة المجتمع من كافة مناحى الحياه وكفالة الحقوق واستقرار المراكز القانونية للأفراض
مقدمة
اولا اهميه البحث من الناحيتين النظرية والعلمية
اثبتت التجارب العملية ان قوانين المرافعات المدنية والتجارية والاثبات والتحكيم وقانون التمويل العقارى هى من اكثر القوانين استعمالاً بين رجال القانون
ومن هنا يكتسب موضوع هذا البحث اهميته النظرية
ويكتسب موضوع هذا البحث اهميه عملية فى ان القوانين تثير فى الواقع العملى الكثير من المشكلات الاجرائيه الهامة

قانون التمويل العقاري
أحكام عامة

مادة 1
تسرى أحكام هذا القانون على نشاط إقراض الأموال لغرض شراء مسكن خاص أو لغير ذلك من الأغراض التى بصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص وذلك بضمان رهن العقار رهنا رسميا ، ويطلق على هذا القرض اسم الإقراض العقارى ويطلق على ذلك الرهن اسم "الرهن العقارى".
مادة 2
تنشأ بوزارة الاقتصاد والتجارة الخارجية إدارة تختص بشئون المؤسسات المالية غير المصرفية المعنية بالإقراض العقارى ويصدر الوزير المختص قرارا بتشكيل هذه الإدارة واختصاصاتها.
مادة 3
يكون للجهات التالية دون غيرها مزاولة نشاط الإقراض العقارى طبقا لأحكام هذا القانون بشرط قيدها فى سجل تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض: 1- الأشخاص الاعتبارية العامة التى يدخل ذلك النشاط ضمن أغراضها 2- شركات التأمين المصرية 3- شركات الإقراض العقارى المنصوص عليها فى الباب الخامس من هذا القانون 4- الجهات الأخرى التى يصدر بشأنها قرار من الوزير المختص ويجوز للبنوك المسجلة لدى البنك المركزي المصري أن تزاول نشاط الإقراض العقارى دون قيدها لدى الجهة الإدارية ، ولا تسرى عليها أحكام الباب السابع من هذا القانون
مادة 4
تكون مزاولة نشاط الإقراض العقارى وفق الأسس التى تحددها اللائحة التنفيذية وبما يجعل تناسب القرض مع القدرة المالية للمقترض فى ضؤ الحالة العامة لسوق العقارات. ويعين الوزير المختص بقرار منه القواعد الفنية للإقراض والحدود الائتمانية وعلاقتها بقيمة العقار بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسمائهم فى الجداول التى تمدها الجهة الإدارية لهذا الغرض ، وذلك كله بالنسبة إلى المؤسسات غير المصرفية
اتفاق القرض
مادة 5
يكون الإقراض العقارى لغرض شراء مسكن خاص بموجب اتفاق بين المقرض والمقترض وبائع العقار طبقا للنموذج الذى يصدر به قرار من الوزير المختص ويجب أن يتضمن الاتفاق ما يأتى: 1- الشروط التى تم الاتفاق عليها بين بائع العقار والمقترض فى شأن هذا البيع بما فى ذلك بيان العقار وثمنه 2- مقدار القرض وملحقاته والعائد المتفق عليه وشروط الوفاء بها دون التقيد بالحدود المنصوص عليها فى أي قانون آخر 3- التزام المقترض بسداد قيمة القرض مباشرة إلى البائع 4- ما يفيد وفاء المقترض بالفرق بين قيمة القرض وثمن البيع 5- التزام البائع بتسجيل العقار باسم المقترض خاليا من أية حقوق عينيه للغير 6- الالتزام برهن العقار لصالح المقرض رهنا رسميا للوفاء بالقرض وملحقاته وعائده 7- تحديد الملتزم بنفقات قيد الرهن ورسوم قيده ويصدر الوزير المختص قرارا بنماذج اتفاق القرض العقارى بالنسبة لما يحدده من الأغراض الأخرى
مادة 6
لا يجوز للمقترض التصرف فى العقار بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني عليه إلا بموافقة المقرض وبشرط أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل المقترض فى الالتزامات المترتبة على عقد القرض. وللمقرض أن يشترط ضمان المقترض مع المتصرف إليه فى الوفاء بهذه الالتزامات. ويحدد الوزير المختص بقرار منه القواعد التى تتبع فى الأحوال المشار إليها.
مادة 7
لا يجوز للمقترض أن يؤجر العقار المرهون أو يمكن أحدا من شغله إلا بعد الحصول على الموافقة المقرض. وللمقرض أن يشترط الحلول محل المقترض اقتضاء أجرة العقار أو مقابل شغله وذلك وفاء شغله وذلك وفاء لأقساط القرض وملحقاته وعائده.
مادة 8
إذا صرف المقترض فى العقار المرهون أو أجره أو مكن أحدا من شغله بالمخالفة لأحكام المادتين ( 6 ) و ( 7 ) من هذا القانون كان للمقرض أن يطالبه بكامل قيمة القرض وملحقاته وعائده بإنذار على يد محضر خلال مهلة لا تقل عن ثلاثين يوما ، فإذا لم يقم المقترض بهذا الوفاء كان للمقرض أن يتخذ فى مواجهته الإجراءات المنصوص عليها فى الباب الرابع من هذا القانون.
مادة 9
لا يجوز للمقرض أن يعجل الوفاء بالقرض كله أو بعضه إلا وفقا للشروط و الأوضاع التى تحددها اللائحة التنفيذية.
مادة 10
يقدم طلب قيد الرهن إلى مكتب الشهر العقارى الكائن فى دائرته العقار من المقرض أو المقترض متضمنا البيانات التى تحددها اللائحة التنفيذية ومرفقا به اتفاق القرض وسند ملكية العقار.
مادة 11
يجب البت فى طلب قيد الرهن بعد التحقق من صحة حدود العقار على النحو الوارد بالطلب وبسند الملكية ، أو تكليف مقدمه بما يجب أن يستوفيه وذلك من خلال أسبوع من تاريخ تقديم الطلب. ويخطر مقدم الطلب بالقرار الصادر فى شأنه بموجب كتاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول. ويجب أن يكون القرار برفض الطلب مسببا.
مادة 12
يجوز للمقرض أن يحيل حقوقه الناشئة عن اتفاق القرض إلى إحدى الشركات المرخص لها من الهيئة العامة لسوق المال وفقا للأحكام التى تحددها اللائحة التنفيذية و تصدر الشركة المحال إليها أوراق مالية بما لا يجوز قيمة الحقوق المحالة و تطرحها للاكتتاب العام. و يتم الوفاء بالحقوق الناشئة عن الأوراق المالية المشار إليها فى تواريخ استحقاقها من حصيلة أقساط القروض وعوائدها و بضمان الرهن العقارى ولا تدخل الالتزامات التى ترتبها هذه الأوراق ولا حصيلة أقساط القروض وعوائدها فى الذمة المالية للشركة المصدرة.
مادة 13
لا يلتزم المقرض بإعلان المقترض بحوالة حقوقه عن اتفاق القرض إذا كانت الحوالة إلى إحدى الشركات المرخص لها بذلك. و يستمر المقرض فى تحصيل أقساط القرض وملحقاته وعائده ومباشرة الحقوق الناشئة عن القرض وذلك بصفته وكيلا عن المحال له. ويجوز للمقرض أن يصفح للمحال له عن البيانات التي تحددها اللائحة التنفيذية بشأن اتفاق القرض الذي تمت حواله الحقوق الناشئة عنه دون حاجة إلى موافقة المقترض.
مادة 14
للمقرض ، عند امتناع المقترض عن الوفاء بالمبالغ المستحقة من القرض ثلاثين يوما من تاريخ استحقاقها ، أو عند نقص العقار بفعل أو إهمال المقترض او شاغل العقار ، أن ينذر بالوفاء او بتقديم ضمان كاف بحسب الأحوال و ذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ الإنذار.
مادة 15
إذا انقضت المدة المحددة بالإنذار دون قيام المقترض بالوفاء او تقديم الضمان كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المضمونة بالرهن. ويكون للمقرض فى هذه الحالة أن يطلب من قاضى التنفيذ على اتفاق القرض والأمر بالحجز على العقار المرهون تمهيدا لبيعه.
مادة 16
يقوم المقروض بعد وضع الصيغة التنفيذية على اتفاق القرض بإعلانه إلى المقترض باعتباره سندا تنفيذيا مع تكليفه بالوفاء خلال مدة لا تقل عن خمسة عشرا يوما ، كما يقوم لإعلانه إلى مكتب الشهر العقارى المختص للتأشير به خلال مدة لا تجاوز أسبوعا على هامش قيد الرهن مع إعلان ذلك إلى جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار ، و إلى حائزه و إلا كان التكليف بالوفاء باطلا.
الإجراءات
مادة 17
يقوم التأشير التنفيذي فى مكتب الشهر العقارى مقام التسجيل تنبيه نزع الملكية.
مادة 18
إذا لم يقم المقترض بالوفاء خلال المدة المحددة له فى الإعلان بالسند التنفيذى يصدر قاضى التنفيذ – بناء على طلب المقرض – أمرا بتعين وكيل عقارى من بين الوكلاء المقيدة أسماءهم فى جدول تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض وذلك لمباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلنى تحت إشراف قاضى التنفيذ المختص . وتحدد اللائحة التنفيذية الشروط الواجب توافرها فى الوكلاء العقاريين وإجراءات القيد فى السجل وقواعد تحديد أتعابهم.



مادة 19
لكل ذى مصلحة أن يطلب استبدال الوكيل العقارى بطلب يقدمه إلى قاضى التنفيذ المختص مبينا به أسبابه ولا يترتب على تقديم الطلب وقف التنفيذ على العقار. ولقاضى التنفيذ أن يأمر بالاستبدال إذا تبين له جدية الأسباب .
مادة 20
يحدد الوكيل العقارى شروط بيع العقار بالمزاد العلنى على أن تتضمن تاريخ وساعة ومكان البيع والثمن الأساسى للعقار وتأمين الاشتراك فى المزاد. وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد حسب التأمين.
مادة 21
على الوكيل العقارى أن يعلن كلا من المقترض وحائز العقار والدائنين المقيدة حقوقهم بشروط البيع قبل اليوم المحدد لإجراء المزاد بمدة لا تقل عن ثلاثين يوما ولا تجاوز خمسة وأربعين يوما ، كما يقوم بلصق الإعلان على العقار وعلى اللوحة العدة للإعلانات بالمحكمة المختصة مع نشره فى جريدتين يوميتين على نفقة المقترض. وللمقرض أن يطلب الإعلان أو النشر أكثر من مرة على نفقته.
مادة 22
يتولى الوكيل العقارى إجراء المزايدة فى اليوم المعين للبيع وتبدأ المزايدة بالنداء على الثمن الأساسى وتنتهى بإيقاع البيع على من تقدم بأكبر عرض. ويعتبر العرض الذى لا يزاد عليه خلال خمس دقائق منهيا للمزايدة. ومع ذلك إذا كان هذا العرض أقل من الثمن الأساسى أو لم يجاوز عدد المزايدين ثلاثة أشخاص ، وجب على الوكيل العقارى تأجيل البيع إلى يوم آخر خلال الثلاثين يوما التالية يعلن عنه بذات الإجراءات المنصوص عليها فى المادة (21). فإذا لم يبلغ أكبر عرض الثمن الأساسى ، كان للمقرض أن يطلب إيقاع البيع مقابل تنازله عن جميع مستحقاته ، ولا يجوز للمقرض المزايدة إلا فى هذه الحالة.
مادة 23
إذا قام المقرض بالوفاء بما حل من أقساط القرض وملحقاته وعوائده فى أي وقت سابق على إيقاع البيع ، وجب على الوكيل العقارى أن يوقف الإجراءات ويلتزم المقترض بأن يؤدى إلى المقرض المصروفات التى يصدر بتقديرها أمر من قاضى التنفيذ المختص.
مادة 24
يعرض الوكيل على قاضى التنفيذ المختص ما تم من إجراءات ليصدر حكما بإيقاع البيع يتضمن قائمة شروطه وما تبع من إجراءات يوم البيع ومحضره. ويجب أن يتضمن منطوق الحكم الأمر بتسليم العقار خاليا من شاغليه إلى من حكم بإيقاع البيع عليه ما لم يكن المقرض قد سبقت موافقته على شغلهم العقار تطبيقا لأحكام المادتين (6) و (7). ويجب إيداع نسخة الحكم الأصلية فى ملف التنفيذ فى اليوم التالي لصدوره.
مادة 25
لمن حكم بإيقاع البيع عليه أن يسجل الحكم ، ويترتب على هذا التسجيل تطهير العقار من جميع الحقوق العينية التبعية التى أعلن أصحابها بالسند التنفيذى.


مادة 26
لا يجوز استئناف حكم إيقاع البيع إلا لعيب فى إجراءات المزايدة أو لبطلان الحكم ويرفع الاستئناف بالأوضاع المعتادة خلال الخمسة أيام التالية لتاريخ النطق بالحكم.
مادة 27
لا يترتب على رفع الدعوى الاستحقاق الفرعية من الغير وقف إجراءات التنفيذ على العقار ما لم تقض المحكمة بذلك.
مادة 28
يقوم الوكيل العقارى بإيداع حصيلة البيع خزينة المحكمة فى اليوم التالى لإيقاع البيع ويتولى قاضى التنفيذ المختص توزيع هذه الحصيلة على الدائنين حسب مرتبتهم خلال السبعة الأيام التالية للإيداع وذلك بعد سداد جميع رسوم التنفيذ.
مادة 29
تسرى أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية فى ما لم يرد بشأنه نص خاص فى هذا الباب.





شركات الإقراض العقاري

مادة 30
يجب أن تتخذ شركة الإقراض العقارى شكل المساهمة ، وألا يقل رأس مالها المصدر والمدفوع منه عن الحد الذى تنبيه اللائحة التنفيذية ، ويكون الترخيص بمزاولتها نشاط الإقراض العقارى وفقا لأحكام المواد التالية.
مادة 31
يقدم طلب الترخيص إلى الجهة الإدارية على النموذج الذى تعده لهذا الغرض. وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد وإجراءات الترخيص ورسومه بما لا يجاوز عشرة آلاف جنيه. كما تبين الشروط التى يتم بموجبها الترخيص لفروع الشركات الأجنبية بمزاولة هذا النشاط.
مادة 32
على الجهة الإدارية إعطاء طالب الترخيص شهادة باستلام المستندات المقدمة منه أو بيانا بما يلزم تقديمه من مستندات أخرى ، وعليه استيفاء هذه المستندات خلال ثلاثة الأشهر التالية وإلا سقط طلبه ويكون له فى هذه الحالة نصف ما دفعه من رسوم.
مادة 33
تقوم الجهة الإدارية بالبت فى طلب الترخيص وبإخطار الطالب كتابة بقرارها فى شأنه وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ استيفاء المستندات اللازمة. ولا يجوز للجهة الإدارية أن ترفض الترخيص إلا فى الحالات التالية: 1- عدم استيفاء الشروط المبينة فى هذا القانون أو القرارات الصادرة تنفيذا له. 2- عدم توفير المعايير التى تحددها اللائحة التنفيذية بشأن الخيرة والكفاءة المهنية فى مديرى الشركة. 3- صدور حكم بشر إفلاس أى من مؤسسي الشركة أو مديريها خلال السنوات الخمس السابقة على تقديم الطلب ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.
مادة 34
تبين اللائحة التنفيذية المعايير المالية التي يتعين علي الشركة الالتزام بها على أن تتضمن ما يلي :- 1- الأسلوب الذي يتبع فى تقييم أصول الشركة . 2- تحديد نسبة الحد الأدنى لحقوق المساهمين إلي كل من أصول الشركة و خصومها و حجم محفظة الإقراض . 3- القواعد اللازمة لضمان حسن سير أعمال الشركة و ضمان حقوق الدائنين و العملاء .
مادة 35
يتولى مراجعة حسابات الشركة مراقبان للحسابات من بين المقيدين فى سجل تمسكه الجهة الإدارية . و تلتزم الشركة بتقديم قوائمها المالية إلي الجهة الإدارية كل ستة أشهر فى الميعاد الذى تحدده اللائحة التنفيذية.
مادة 36
لا يجوز للشركة أن تندمج مع شركة أخرى تعمل فى النشاط ذاته أو غيره أو أن تتوقف عن النشاط أو تقوم بتصفية أصولها أو الجزء الأكبر منها إلا بعد الحصول علي موافقة كتابية من الجهة الإدارية ، وذلك كله وفقا للقواعد و الإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية .


ضمان الإقراض
مادة 37
ينشأ صندوق لضمان الإقراض العقارى تكون له الشخصية الاعتبارية الخاصة يتبع الوزير المختص و يصدر بنظامه الأساسي قرار منه. و يكفل هذا الضمان أداء الصندوق قسطا أو اكثر من أقساط القرض التي يتخلف المقترض عن سدادها فى مواعيدها ، وذلك فى الحالات وطبقا للقواعد و الإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية .
مادة 38
تتكون موارد الصندوق من :- 1- الاشتراك الذي يلتزم المقترض بأدائه للصندوق طبقا لما يحدده بنظامه و بحد أقصي (00%) من قسط القرض . 2- التبرعات التي تقدم للصندوق ويوافق عليها الوزير المختص . 3- ما تخصصه الدولة للصندوق من مبالغ .

مادة 39
للمقرض أن يشترط علي المقترض التأمين لصالح المقرض بقيمة القرض وملحقاته لدى إحدى شركات التامين المصرية و ذلك ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب وفاه المقترض أو عجزه . وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد وشروط هذا التامين .

مادة 40
لا يجوز لغير الوسطاء المقيدة أسماؤهم فى جدول تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض مباشرة أعمال الوساطة بين المقترض فى اتفاق المقرض . وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد وشروط و إجراءات القيد فى هذا الجدول.
مادة 41
تعد الجهة الإدارية نموذجا بالشروط الأساسية للإقراض العقارى وعلى المقرض أو الوسيط أن يسلم صورة من هذا النموذج. و يجب أن يرفق باتفاق القرض إقرار من المقترض بأنه تسلم تلك الصورة و اطلع عليها قبل التوقيع على اتفاق القرض.
مادة 42
يلتزم المقرض بإبلاغ المقترض شهريا بجميع البيانات المتعلقة بالقرض و ذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية.
مادة 43
ينشا لدى الجهة الإدارية مكتب لتلقي و فحص الشكاوي التي تقدم عن مخالفة أحكام هذا القانون و القرارات الصادرة تنفيذا له . وتحدد اللائحة التنفيذية نظام وإجراءات عمل المكتب




الرقابة
مادة 44
للجهة الإدارية عند مخالفة أحكام هذا القانون أو القرارات الصادرة تنفيذا له أو إذا قم خطر يهدد استقرار نشاط الإقراض لعقاري أو مصالح المقترضين أو المساهمين فى شركات الإقراض العقارى أن تتخذ ما تراه مناسبا من التدابير آلاتية : 1- توجيهه إنذار بإزالة المخالفة خلال مدة محددة. 2- وقف مزاولة النشاط لمدة لا تتجاوز تسعين يوما. 3- منع الجهة المخالفة من مزاولة مع تحديد الإجراءات و التدابير اللازمة لواجهة الآثار المترتبة على المنع بالنسبة للمتعاملين مع هذه الجهة.
مادة 45
مع عدم الإخلال بأحكام المادة (44) للجهة الإدارية أن تتخذ التدابير التالية بالنسبة للمخالفات التي تقع شركات الإقراض العقارى وذلك وفقا للإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية : 1- دمج الشركة مع شركة أخرى أو جهة تزاول النشاط العقارى . 2- إلزام الشركة بزيادة راس مالها المدفوع أو حجم السيولة النقدية أو كليهما وفقا لجدول زمني محدد .
مادة 46
يجوز لكل ذي شأن أن يطلع لدي الجهة الإدارية علي المستندات و السجلات و التقارير بما يخصه من نشاط الإقراض العقارى و أن يحصل علي مستخرجات رسمية منها وذلك نظير مقابل عن أداء هذه الخدمة لا يجاوز ضعف تكلفتها الفعلية و وفقا للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية . و للجهة الإدارية أن ترفض التصريح بالاطلاع و بالحصول علي المستخرجات إذا كان ذلك بالمخالفة بأحكام القوانين المنظمة لسرية المعلومات أو إذا تبين أن الاطلاع من شأنه المساس علي أي نحو بنشاط الإقراض العقارى أو بالصالح العام.
مادة 47
تشكيل بقرار من الوزير المختص لجنة للتظلمات برئاسة أحد نواب رئيس مجلس الدولة وعضوية اثنين من ذوي الخبرة يختارهما الوزير المختص على أن يكون إحداهما على الأقل من غير العالمين بالوزارة . و تختص اللجنة بنظر التظلمات التى يقدمها أصحاب الشأن من القرارات الإدارية التي تصدر طبقا لأحكام هذا القانون أو القرارات الصادرة تنفيذا وذلك وفقا للإجراءات التي تبينها اللائحة التنفيذية.
مادة 48
يكون ميعاد التظلم من القرار ثلاثين يوما من تاريخ الإخطار أو العلم به و يكون قرار اللجنة بالبت فى التظلم نهائيا ونافذا ولا تقبل الدعوى بطلب إلغاء القرار قبل التظلم منه.
مادة 49
يكون لموظفي الجهة الإدارية الذين يصدر بحديد أسماؤهم أو وظائفهم قرار من وزير العدل بالاتفاق مع الوزير المختص صفة الضبطية القضائية فى إثبات الجرائم التي تقع بالمخالفة لأحكام هذا القانون و القرارات الصادرة تنفيذا له و لهم فى سبيل ذلك الاطلاع علي السجلات و الدفاتر والمستندات و البيانات التي توجد بها. و على المسئولين فى الجهات المشار إليها أن يقدموا إلى الموظفين المذكورين البيانات و المستخرجات والصور و المستندات التي يطلبونها لهذا الغرض

العقوبات
مادة 50
يعاقب المسئول عن الإدارة الفعلية بالشركة بالعقوبات المقررة عن الأفعال التى ترتكب بالمخالفة لأحكام هذا القانون إذا ثبت عمله بها. و تكون الشركة مسئولة بالتضامن فى جميع الأحوال عن الوفاء بما يحكم من غرامات مالية .
مادة 51
مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد منصوص عليها فى أى قانون آخر ، يعاقب بالحبس مدة لا تقلا عن سنة و بغرامة لا تقل عن مائة ألف جنيه ولا تزيد عن مائتي ألف جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من باشر نشاط الإقراض العقارى وفقا لأحكام هذا القانون دون أن يكون مرخصا فى ذلك أو مارس نشاط خبير تقييم العقارات أو وسيط الإقراض العقارى دون أن يكون مقيدا فى الجدول المعد لذلك لدي الجهة الإدارية

1) ما هو التمويل العقاري ؟
هو التمويل للاستثمار في مجالات شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري.
2) ما هي مزايا التمويل العقاري؟
• أطول فترة سداد ممكنة بالمقارنة بأي نظام تمويل آخر.
• التمويل قد يصل إلى نسبة 90% من قيمة الوحدة السكنية المطلوب شرائها.
• ضمان ثبات سعر العائد طوال مدة العقد حتى و لو ارتفع سعر العائد في السوق.
• إمكانية السداد المبكر للتمويل.
• نظام التمويل العقاري يوفر لك حق اختيار الشروط الخاصة بالتمويل مثل المقدم الذي يمكنك سداده و قيمة الأقساط الشهرية.
3) ما هي مخاطر التمويل العقاري؟
عدم القدرة على دفع الأقساط مما قد يؤدى إلى التنفيذ على العقار.
4) كيف تستخرج شهادة التصرفات العقارية ( نموذج 19)؟
يمكنك الحصول على الشهادة بمجرد تقديم صورة عقد العقار لمكتب الشهر العقاري الذي تبعه العقار الذي تنوي شراءه.
5) ما هي البيانات التي يجب أن تتضمنها شهادة إثبات الدخل ؟
لو كنت تعمل في أية جهة من الجهات . قطاع خاص أو عام أو حكومة أو غيرها، لابد أن تشمل شهادة إثبات الدخل مفردات المرتب ( الصافي و الإجمالي) والوظيفة و تاريخ التعيين وختم جهة العمل وتوقيع المدير المسئول ، أما لو كنت من أصحاب المهن الحرة فيمكنك تقديم شهادة من مصلحة الضرائب توضح دخلك المربوط عليه الضريبة واجبة السداد خلال السنوات الثلاث الأخيرة أو أي دخل يمكن إثباته وتقبل به جهة التمويل.
6) هل يمكن جمع دخل الزوج والزوجة ؟
نعم يمكنك جمع دخلك ودخل زوجتك للحصول على التمويل اللازم :
تملاً استمارة طلب التمويل وتقدم مستندات إثبات الدخل وإثبات الشخصية، وبالنسبة للمستندات التي تخص العقار المطلوب تمويله يكفي تقديم واحدة للزوجين .
7) ما هي حدود قسط التمويل ؟
القسط الذي تسدده شهريا يجب ألا يزيد على :
• 25% من دخلك الشهري إذ كنت مستفيدا من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري .
• 40% من دخلك الشهري إذ كنت غير مستفيد من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري.
8) ما هي بوالص التأمين وأهميتها ؟
عند الحصول على التمويل يتم التأمين على حياتك ( في حالة الوفاء أو العجز الجزئي بنسبة لا تقل عن 50% قدر الله ) وتقوم شركة التامين في هذه الحالات بسداد رصيد التمويل بالكامل ويصبح العقار خاليا من أي ديون ، كما يتم التأمين على العقار ضد مخاطر الحريق.

9) كيف يمكن تقييم العقار وماذا لو اختلف سعر التقييم عن السعر المطلوب ؟
تقوم جهة التمويل بتكليف أي جهة من جهات التقييم الممتدة بالقيام بعملية تقييم العقار، ويتم إبلاغ المستثمر بمصاريف التقييم . وفي حالة حدوث اختلاف في سعر المطلوب من صاحب العقار نلتزم جهة التمويل بسعر العقار الموجود في تقرير خبير التقييم وهو الأساس لقيمة العقار خلال عملية التمويل.
10) هل يمكن التعامل مع أصحاب المعاشات ؟
يمكن التعامل مع المعاش المبكر بشرط سداد إجمالي قيمة التمويل قبل أن يصل المستثمر إلي الحد الأقصى للسن الذي تحدده جهة التمويل وهو 60 سنة حسب الأحوال .
11) هل يمكن أن تزيد القسط الشهري علي الحد الأقصى للنسبة المحددة من الدخل؟
لا يمكن في أي حالة من الحالات الزيادة علي هذه النسبة، لأن هذا الشرط يعتبر من الشروط الأساسية المنصوص عليها في قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية لمراعاة التناسب بين الأعباء المعيشية والالتزامات المالية للتمويل .
12) هل يجب دائما أن يكون التمويل بنسبة 90% من قيمة العقار ؟
الحد الأقصى للتمويل هو 90% من قيمة العقار، لكن من الممكن أن تكون نسبة التمويل 50% أو 60% أو 70% إلخ ، حسب رغبة المستثمر ودخله وحسب المعايير الائتمانية التي تحددها جهة التمويل .

13) هل من حق جهة التمويل أن تطلب ضمانات إضافية للتمويل ؟
نعم يمكن، حتى تستطيع تقديم التمويل للمستثمر مع مراعاة المعايير الائتمانية الخاصة بالجهة المانحة للتمويل .
14) هل يمكن التعامل مع جهة التمويل مباشرة أو عن طريق وسطاء التمويل ؟
يمكن التعامل مع جهة التمويل مباشرة، وأيضاً يمكن التعامل عن طريق أي وسيط تمويل مسجل في الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري مع العلم أن مصاريف الوساطة نتحملها جهات التمويل بالكامل .
15) ماذا يحدث لو عجز المستثمر عن سداد أقساط التمويل ؟
في حالة عدم قدرة المستثمر عن السداد لأبد من إبلاغ جهة التمويل الإجراءات القانونية للتنفيذ علي العقار طبقا للنصوص اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 .
16) ما الجهة التي تتلقى وتفحص شكاوي التمويل العقاري ؟
يوجد مكتب متخصص في الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري لتلقي وفحص الشكاوي الخاصة بمخالفة أحكام قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية، ويمكن إرسال الشكاوي للهيئة العامة لشئون التمويل العقاري .
17) كيف يمكن الاستفادة من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري ؟
إذا كان مجموع الدخل السنوي لا يزيد علي 12 ألف جنيه للفرد أو لا يزيد مجموع دخل الأسرة علي 18 ألف جنيه ولم يسبق الحصول علي أي فرض تعاوني إسكاني من أيه جهة ولم يتم سلفا تخصيص وحدة سكنية للأسرة من الدولة، يمكن للمستثمر أن يتقدم إلي صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري للاستفادة من أساليب الدعم المختلفة .


نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري

تمهيد

صدر قانون التمويل العقاري الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001 ناصا في المادة (39 ) منة علي أنة " تعد الجهة اللادارية نموذجا للشروط الأساسية العقاري وعلى الممول او الوسيط ان يسلم طالب التمويل صورة من هذا النموذج ويجب أن يرفق باتفاق التمويل إقرار من المستثمر بأنة تسلم تلك الصورة وأطلع عليها قبل التوقيع علي اتفاق التمويل" .

وبناء علي ما تقدم فإن الشروط الأساسية للتويل العقاري هي ما يلي:

أولا : أنشطة الاستثمار في مجال التويل العقاري:
شراء العقارات
بناء العقارات
ترميم أو تحسين العقارات

• ويقصد بالعقارات " المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط الجاري " .

ثانيا : الضمانات:

إذا كان العقار مسجل باسم البائع كان الضمان :

حق الامتياز علي العقار
رهن العقار رهنا رسميا

إذا كان العقار محل التويل غير مسجل باسم البائع جاز للممول أن يقبل ضمان أو أكثر من الضمانات التالية:

رهن أصول عقارية مملوكة للمستثمر .
رهن أصول عقارية مملوكة لغير المستثمر.
كفاة شخصية من غير المستثمر.
أوراق مالية بكامل قيمة الأقساط المستحقة.
قبول المستثمر خصم قيمة أقساط التمويل من راتبة أو دخلة.

• وللممول في هذة الحالات أن يشترط علي المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمة ورهنة رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفق عليها.

إذا كان العقار محل التويل بناء أو وحدة في بناء علي أرض مخصصة للمستثمر من الدولة أو من أحد الأشخاص الاعتبارية العامة فللممول قبول التنازل لة من المستثمر عن التخصيص ضمانا للتمويل ( وذلك بعد موافقة الجهة التي خصصت الأرض علي إجراء هذا التنازل.)

ثالثا: الجهات التي لها ، دون غيرها، حق مزاولة نشاط التمويل العقاري:
الأشخاص الاعتبارية العامة التي يدخل نشاط التمويل العقاري ضمن أغراضها.
شركات التمويل العقاري والمرخص لها من قبل الهيئة.
البنوك المسجلة لدي البنك المركزي المصري، بعد موافقتة ووفقا للقواعد التي يقررها، دون قيدها لدي الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري.

رابعا: اتفاقات التمويل:

الشروط العامة.

أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحددة علي نحو يكفل معرفة المستثمر بجميع حقوقة والتزماتة وأن تكون في الأنشطة الحددها القانون وعلي النماذج التي أصدرها الوزير المختص.
أن يكون من مستندات اتفاق التمويل- التي لا يكتمل بغيرها- إقرار من المستثمر بأنة تسلم صورة من الشروط الأساسية للتمويل وأطلع عليها قبل توقيع اتفاق التمويل.
لا يجوز التمويل بأكثر من 90 % من قيمة العقار.
يحدد قيمة العقار لأغراض التمويل بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسماؤهم في الجداول التي تعدها الهيئة العامة للتمويل العقاري وبشرط ألا يكون من العاملين لدي الممول أو المستثمر.
لا يجوز للممول توفير تمويل أو أكثرها بما يجاوز 10 % من رأس مالة وذلك لمستثمر واحد وزوجة وأقاربة حتى الدرجة الرابعة. أو للشخص الاعتباري والأشخاص الاعتبارية الأخرى التي يساهم فيها المستثمر بأكثر من 10 % من رأس مالها .
لا يجوز أن يزيد قسط التمويل علي 40 % من مجموع دخل المستثمر ( من غير ذوي الدخول المنخفضة) ( و25 % بالنسبة لذوي الدخول المنخفضة) .
ذوي الدخول المنخفضة. كل شخص لا يجاوز مجموع دخلة السنوي تسعة الآلف جنية. أو اثنا عشر ألف جنية إذا كان متزوجا أو يعول وتكون الأولوية في توفير التمويل للحصول علي مسكن اقتصادي للمستثمر الأقل دخلا وعند تساوي الدخل يفضل من تكون أسرتة أكثر عددا.
في الأحوال التي يرتبط فيها التمويل بدخل المستثمر يتم إثبات الدخل بشهادة من مصلحة الضرائب تبين دخلة الذي اتخذ أساسا لمعاملتة الضريبية خلال السنوات الثلاثة السابقة علي اتفاق التمويل.
إذا كان التويل بضمان الخصم من راتب المستثمر يكون إثبات راتبة بشهادة معتمدة من جهة عملة.

يجوز للممول أن يشترط علي المستثمر أن يؤمن لصالحة بقيمة حقوقة وفقا لاتفاق التمويل العقاري ضد مخاطر الوفاة أو العجز وفقا للشروط الآتية:

أن يكون التأمين لدي شركة تأمين مصرية.
قيام شركة التأمين بسداد مبلغ التأمين للمؤمن لة بناء علي شهادة وفاة المستثمر أو شهادة طبية بعجزة الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % صادرة من إحدى الجهات الطبية التي تحددها شركات التأمين بالاتفاق مع الهيئة .
التزام المستثمر بأداء قسط التأمين وتقديم ما يفيد السداد إلي الممول.

التمويل في مجال شراء العقارات ويكون بموجب اتفاق تمويلي بين كل من الممول والمشتري ( المستثمر ) وبائع العقار علي أن يتضمن ما يأتي:

الشروط التي تم قبولها من البائع والمشتري في شأن بيع العقار بالتقسيط.
بيان العقار وثمنة الإجمالي علي أن يتم معاينة العقار المعاينة النافية للجهالة.
مقدار المعجل من ثمن البيع الذي أداة المشتري للبائع.
عدد وقيمة أقساط باقي الثمن وشرط الوفاء بها علي أن تكون محددة إلي حين استيفائها بالكامل.
قبول البائع حوالة حقوقة في أقساط الثمن بالشروط التي يتفقان عليها.
التزام البائع بتسجيل العقار باسم المشتري خاليا من أي حقوق عينية علي الغير.
التزام المشتري بقيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول وذلك ضمانا للوفاء بها.
التزام أطراف الاتفاق بإعطائة تاريخا ثابتا.

التمويل بغرض الاستثمار في بناء عقار علي أرض يملكها المستثمر أو لغرض ترميم أو تحسين عقار بملكة أو غير ذلك من المجالات يتعين بالإضافة إلي الشروط السابقة أن يكون التمويل بموجب اتفاق بينة وبين الممول وبين آي طرف آخر يكون لة شأن في الاتفاق علي النماذج الذي أصدرها الوزير المختص بالقرارات الوزارية أرقام 100 ، 101 ، 102 لسنة 2003 .

خامسا : التزامات وحقوق المستثمر:

• التزامات المستثمر

قيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول.
تقديم شهادة معتمدة من الضرائب أو من جهة عملة توضح بها دخلة السنوي.
سداد كامل أقساط الثمن في المواعيد المتفق عليها وذلك إلي الممول مباشرة.
سداد ما يستحق علي العقار أو الوحدة من رسوم أو ضرائب أوغير ذلك لأية جهة حكومية دون أن يكون لة حق في الرجوع علي أي من أطراف الأنفاق بما قد يؤدية في هذا الشأن.
التأمين لصالح الطرف الممول بقيمة حقوقة ضد مخاطر عدم الوفاء نتيجة الوفاة أو العجز الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % ويظل التأمين مستمرا طالما وجدت للممول أية مستحقات أو مطلوبات.

• حقوق المستثمر

بعد الحصول علي موافقة الطرف الممول كتابة، يحق لة التصرف في العقار أو الوحدة محل اتفاق التمويل بالبيع أو الهبة أو غيرهما من التصرفات أو ترتيب أي حق عيني عليها بشرط أن يقبل المتصرف إلية الحلول محلة في الالتزامات المترتبة علي هذا الاتفاق ويجوز للممول أن يشترط تضامن المستثمر مع المتصرف إلية بالالتزامات المترتبة علي اتفاق التمويل.
يحق للمستثمر تأجير العقار أو الوحدة الضامنة أو تمكين غيرة من الانفراد بشغلة أو شغلها بشرط الحصول علي موافقة الممول كتابة وبالشروط التي تقترن بهذة الموافقة. ولا يجوز للممول رفض الموافقة علي التصرف في العقار الضامن أو تأجيرة أو تمكين الغير من الانفراد بشغلة إلا لأسباب جدية تتعرض معها مصالحة وحقوقة للخطر ، وفي هذة الحالة يلزم إخطار المستثمر بهذة الأسباب كتابة خلال ثلاثين يوم من تاريخ إخطار المستثمر برغبتة في التصرف أو في التأجير أو تمكين الغير من الانفراد بشغل العقار وألا اعتبر موافقا علي ذلك.
إذا رغب المستثمر في التعجيل بالوفاء بكل أو بعض أقساط الثمن ، وجب إخطار الممول بذلك قبل موعد السداد المعجل بفترة لا تقل عن ثلاثة أشهر، وفي هذة الحالة يتم خفض الأقساط المستحقة علية وفقا لجدول يرفق باتفاق التمويل يحدد القيمة المخفضة التي يتم الوفاء بها حسب التاريخ الذي يتم الوفاء فية من سنوات أقساط التمويل.
تنتقل ملكية العقار إلي المستثمر خالية من أية حقوق عينية للغير.
تسلم صورة من نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري.

سادسا: التزامات الممول:

يلتزم الممول بإخطار المستثمر دوريا بالبيانات التالية:

قيمة التمويل اللأصلي وتكاليف التمويل المستحقة عليها منذ بداية التويل وحتى تمام السداد.
قيمة ما أداة الممول من أقساط وتكاليف التمويل حتى تاريخ الإخطار.
قيمة الأقساط وتكاليف التمويل المتبقية.
أية رسوم أو تكاليف أو مصاريف تم خصمها من حسابة ولو كانت تنفيذا لنص القانون أو لشرط اتفاقي أو حكم قضائي.
أي تغيير يطرأ علي تكلفة التمويل باتفاق الطرفين .
أي تغيير يطرأ علي عنوان الممول الذي يلتزم المستثمر بالسداد لدية.
أية معلومات تتصل بعلم الممول مما يمكن أن يؤثر علي ضمانة العقاري.

سابعا : قيد الضمان العقاري:
يقدم طلب قيد الضمان العقاري من الممول أو المستثمر إلي مكتب الشهر العقاري الكائن في دائرتة العقار متضمنا البيانات التالية:
أسماء وبيانات كل من الممول والمستثمر.
قيمة الأقساط والحقوق المضمونة.
الموعد المحدد لانتهاء الوفاء بأقساط الثمن أو التمويل علي أن يرفق بالطلب اتفاق التمويل العقاري وسند ملكية العقار باسم المستثمر أو ضمان التمويل باسم الممول.

ثامنا : التنفيذ علي العقار :

في حالة عدم الوفاء بأقساط الثمن المستحقة ومضي ثلاثين يوما علي تاريخ استحقاقها، أو عند ثبوت نقص مخل بقيمة العقار أو الوحدة بفعل أو إهمال المستثمر أو شاغل العقار وذلك بحكم قضائي واجب النفاذ، وللمول أن ينذر المستثمر أو من حل محلة بالوفاء أو بتقديم ضمان كاف بحسب الأحوال وذلك من خلال مهلة يحددها الإنذار بشرط ألا يقل عن ستين يوما من تاريخ الإنذار، فإذا لم يقم بالسداد أو تقديم الضمان خلال هزة المهلة كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المتبقية طبقا لاتفاق التمويل ، وللممول في هزة الحالة أن يتخذ في مواجهتة الإجراءات المنصوص عليها في الباب الرابع من قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001.
كذلك في حالة إخلال المستثمر بالحصول علي موافقة الممول قبل التصرف في العقار أو الوحدة أو تأجيرها أو تمكين الغير من شغلها يكون للممول أن يطالبة بباقي أقساط الثمن فإذا لم يقم المستثمر بالوفاء بها كان للممول أن يتخذ في مواجهتة الإجراءات المنصوص عليها في الباب الرابع من قانون التمويل العقاري.

تاسعا: جوالة الحقوق الناشئة عن اتفاق التمويل:

يجوز للممول أن يحيل حقوقة عن اتفاق التمويل إلي احدي الجهات التي تباشر نشاط التو ريق.
ويلزم الممول بالإفصاح للجهات التي تباشر نشاط التو ريق عن أسماء المستثمرين المدينين بالحقوق التي تمت حوالتها وبالضمانات المقدمة منهم وبما قاموا بوفائة من أقساط ومواعيد الوفاء وحالات الامتناع عنة دون حاجة إلي موافقة المستثمرين.

عاشرا. دور كل من الوكيل العقاري وخبير التقييم العقاري والوسيط العقاري ( المقيدة أسمائهم في جداول الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري):
الوكيل العقاري
مباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني في حالة عدم وفاء المستثمر بالمبالغ المستحقة علية للممول وبناء علي طلب الممول وصدور أمر من قاضي التنفيذ.
تحديد شروط بيع العقار بالمزاد العلني علي أن يتضمن ذلك تاريخ وساعة ومكان البيع والثمن الأساسي للعقار ( وفقا لما تم تحديدة بمعرفة خبيري التقييم العقاري) وتأمين الاشتراك في المزاد.
إعلان كل من المستثمر وحائز العقار والدائنين المقيدة حقوقهم بشروط البيع قبل اليوم المحدد لإجراء المزايدة بمدة لا تقل عن ثلاثين يوم ولا تجاوز خمسة وأربعين يوما.
لصق إعلان عن البيع في اللوحة المعدة للإعلانات بالمحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار مع نشرة في جريدتين يوميتين واسعتي الانتشار علي نفقة المستثمر والممول.
يجوز لكل ذي مصلحة طلب للعقار الضامن ولة الحق في طلب ما يراة من بيانات ومستندات لازمة لعملية التقييم.
تحدد أتعاب الوكيل بقرار من قاضي التنفيذ.

خبير التقييم العقاري**
تحديد الثمن الأساسي للعقار الضامن ولة الحق في طلب ما يراة من بيانات ومستندات لازمة لعملية التقييم.
إخطار أطراف اتفاق التمويل بخطاب مسجل بعلم الوصول بقيمة العقار في تقرير مكتوب خلال 30 يوم من تاريخ تقديم طلب التقييم
تحدد أتعاب الخبراء بناء علي قواعد يضعها مجلس إدارة الهيئة.

الوسيط العقاري
الوساطة بين الممول والمستثمر في اتفاق التمويل.
عرض شروط التمويل العقاري علي طالب التمويل وتسليمة صورة منها.
يحدد أجر الوسيط بالاتفاق مع الممول بشرط ألا يتجاوز القدر الذي يحددة مجلس إدارة الهيئة.
يحظر علي الوسيط أن يتقاضى أجرا أو عمولة أو أن يحصل علي آية منفعة تتصل بعملة إلا من الممول الذي فوضة في السعي إلي إبرام العقد.

هذا و قد صدر قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 في مصر لتنظيم التعامل بهذا النظام و استتبعه إنشاء هيئة للتمويل العقاري بهدف تنمية سوق التمويل العقاري و ضمان كفاءته و كذلك حماية حقوق جميع المتعاملين فيه ، وتتلخص إستراتيجيتها فيما يلي
•توافر فرص تملك العقارات بشكل ملائم و متاح لكل مستويات الدخل فى مصر.
••سوق تمويل عقارى فعال و قطاع اسكانى نشط يساهم بقوة فى زيادة معدلات النمو الاقتصادى.
••نظام رقابى يتبع أحدث المعايير الدولية، يدعم تطوير السوق و يحقق الحماية الكافية لجميع المتعاملين.
ثم أشار صندوق ضمان و دعم نشاط التمويل العقاري والذي يتميز بأنه يقوم بتطبيق نظام الشباك الواحد ( One Stop Shop) لأول مرة حيث يقدم المواطن الطلب للصندوق و يتولى الصندوق المساعدة فى حصول المواطن على الدعم و التمويل

أهمية التمويل العقارى فى تنمية الإقتصاد المصري والتي تتلخص في :
•حرية اختيار العقار الذي يلائم احتياجات المشتري بأى مكان دون الالتزام بموقع محدد.
•أطول فترة سداد ممكنة بالمقارنة بأى نظام تمويل اخر.
•أعلى نسبة تمويل مسموح بها تصل الى 90% من قيمة العقار.
•قيمة الأقساط الشهرية محددة مقدما.
•تتيح الفرصة للمستثمر للاستفادة من خصم الشراء النقدي للعقار.
•تعتمد صناعة العقار فى مصر إلى حد كبير جداً على المنتجات المحلية مما يسهم بشكل كبير فى زيادة الناتج القومى.
••خلق فرص عمل جديدة فى مختلف درجات الوظائف و الحرف.
•جذب إستثمارات جديدة سواء أجنبية أو محلية إلى القطاع و بمختلف الصناعات التى تغذيه.
•إضافة إيرادات للدولة متمثلة فى الضرائب على المنتجات المشاركة فى صناعة العقار.
•تحقيق البعد الإجتماعى عن طريق تملك المسكن مما يبث الإستقرار و الأمان فى القطاع العائلى و بالتالى يتحقق الإستقرار السياسى.
كما أنه يلبي إحتياجات شركات الإستثمار العقاري من خلال :
•توسيع قاعدة الملكية لدخول شرائح جديدة من المجتمع لديها القدرة على التملك على فترات زمنية طويلة. ولم يكن متاح لها فى النظام السابق فرصة لتملك وحدات سكنية.
••فتح أسواق جديدة لشرائح مختلفة فى محافظات مصر كلها لديها القدرة على تملك الوحدات على فترات طويلة.
••التوزيع النوعى لمشروعات الشركات لتغطية مخاطر تغيُر الطلب.
••فصل مخاطر التمويل للمستثمرين/المشترين عن العمليات الرئيسية لشركات التنمية العقارية و نقل هذه المخاطر للممول سواء بنك أو شركة ثم إلى السوق الثانوية عند التوريق.
•إتاحة الإستخدام الأمثل لإمكانيات شركات التنمية العقارية حيث تتفرغ لتنمية نشاطها الرئيسى.
••تحرير رأسمال الشركات و عدم تجميد جزء كبير منه للقيام بعمليات التمويل للمستثمرين/المشترين مما يزيد من سرعة دوران رأس المال و تقليل المدد الزمنية للمشروعات.
••تجنب الخوض فى مشاكل استرداد الوحدات فى حالات تعثر المشترين فى ظل القانون المدنى.
••تحقيق مزيد من المبيعات و بالتالى زيادة فى الأرباح بدون الدخول فى مخاطر الإئتمان.

طبيعة التمويل الذي يقدمه صندوق دعم التمويل العقاري ، وهل من الممكن أن يدعم الصندوق سعر الفائدة أم لا ؟
صندوق دعم و ضمان نشاط التمويل العقاري يقدم دعماً نقدياً للمواطن العادي و ليس دعماً فنياً، فعلى سبيل المثال إذا كانت قيمة الوحدة 50 ألف جنيه يقوم الصندوق بشرائها بمبلغ41.5 ألف جنيه فقط ، وبالتالي يكون المواطن قد حقق مكسبا نقديا بلغ أكثر من 7 آلاف جنيه وبالتالي فإن هذا الخصم أفضل من تخفيض سعر الفائدة بالنسبة للمشتري .
■ هل أقساط التمويل العقاري تكون ثابتة خلال مدة السداد (10-20 سنة )؟
والإجابة تلخصت في أن هيئة التمويل العقاري تتعامل بصورة مرنة في التعامل مع المستثمر( المشتري) من خلال تحديد أقساط محددة طوال فترة السداد و ربما تكون هذه الأقساط تصاعدية بنسبة زيادة لا تتجاوز 5% سنوياً، إلا أن هذه النسبة تكون معلومة من قبل المشتري منذ بدء الإتفاق وعمل العقد
التنفيذ على العقار
التنبيه بنزع ملكية العقار وانذار الحائز وتسجيلها
مادة401
يبدأ التنفيذ بأعلان التنبيه بنزع ملكية العقار الى المدين لشخصه أو لموطنه مشتملاً على البيانات الاتيه
1- بيان السند التنفيذى وتاريخة ومقدار الدين المطلوب الوفاء به وتاريخ العان السند.
2- اعذار المدين بأنه اذا لم يدفع الدين يسجل التنبيه ويباع عليه العقار حبراً
3- وصف العقار مع بيان موقعهومساحته وحدوده وارقام القطع واسماء الاحواض وارقامها التى يقع فيها وغير ذلك مما يفيد فى تعيينة وذلك بالتطبيق لقانون الشهر العقارى
وللدائن ان يستصدر بعريضة امراً بالترخيص للمحضر بدخول العقار للحصول على البيانات اللازمة لوصف العقار ومشتملاته وله ان يستصحب من يعاونة فى ذلك ولا يجوز التظلم من هذا الامر
4- تعيين موطن مختار للدائن المباشر للأجراءات فى البلدة التى بها مقر محكمة التنفيذ
واذا لم تشمل ورقة التنبيه على البيانين 1 و3 من هذة الماده كانت باطلة
واذا كان التنفيذ على عقار مرهون من غير المدين اعلن التنبيه على الراهن بعد تكليف المدين بالوفاء وفقا للمادة 281
هذة المادة تقابل المادة 610 من القانون القديم
استحدث القانون الجديد الحكم الوارد بالفقرة الاخيرة من المادة 401 لمعالجة حالة التنفيذ على عقار الكفيل العينى التى لم يورد القانون القديم تنظيما لها ولم يرى القانون الجديد الاخذ بما ذهبت اليه بعض التشريعات الاجنبيه كالتشريع الايطالى (المواد 602 :604) من تطبيق قواعد التنفيذ فى مواجهة حائز العقار على حالة الكفيل العينى ذلك ان حائز العقار قد انتقلت اليه ملكية العقار من المدين اما عقار الكفيل العينى فلم يكن قط مملوكا للمدين فمن العبث تسجيل تنبيه نزع الملكية بأسم المدين اذا لا علاقة للمدين به ولا يتصور ان يتعامل فيه مع احد ومن ناحيه اخرى فأن حماية الغير تقتضى الا يكون العقار محجوزاً الا بأجراء مشهر بأسم الكفيل العينى ذلك انه لو سجل التنبيه بأسم المدين واعتبر العقار بهذا مجوزا فأن الغير قد يشترى العقار من الكفيل العينى دون ان يكون فى استطاعته ان يعلم بسبق الحجز عليه لهذا رؤى ان يكون التنفيذ بتنبيه نزع الملكية وتسجيل التنبيه بأسم الكفيل العينى دون ان يكون فى استطاعته ان يعلم بسبق الحجز عيله على انه يجب تكليف المدين قبل هذا الوفاء لانة هو المسئول شخصيا عن الدين
يكفى لصحة تنبيه نزع الملكية ان يستند الى أمر أداء او حكم مشمول بالنفاد المعجل
نقض مدنى فى 1/2/1986 س 19-31/195

كما حذف المشرع من المادة 401 من القانون الجديد البيان الاول من بيانات نزع الملكية الواردة فى المادة 610 المقابله لها فى القانون القديم عبارة عن ( فأن لم يكن قد اعلن به وجب اعلانه مع اعلان التنبيه ) اذا لم يعد لها محل بعد ان جعل القانون الجديد اعلان السند التنفيذى واجبا على الدائن قبل البدأ فى اجراءات التنفيذ ( مادة 28 من القانون الجديد ) المذكرة الايضاحيه للقانون

لكل دائن – عاديا كان او ممتازا –الحق فى التنفيذ على عقارات مدينه متى كان بيده حكم –جائز التنفيذ –او لديه سند او محرر رسمي عليه صيغه التنفيذ ولا أهميه للحقوق الممتازة الا بالنسبة لتوزيع الثمن بين الدائنين
نقض مدنى فى 19/1/1939 المجموعة فى ربع قرن 70/484

( تنبيه نزع الملكية يقطع التقادم م تاريخ اعلانة )
نقض 5/3/1964 المكتب الفنى السنة الخامسة عشر ص 280
ماده402
مسجل تنبيه هذا الملكية فى كل مكتب من مكتب الشهر العقارى التى تقع فى دائرتها العقارات المبينه فى التنبيه
واذا تبين سبق تسجيل تنبيه اخر فلا يجوز المضى فى الاجراءات على سبيل التعدد على العقار الواحد وتكون الاولوية فى المضى فى الاجراءات لمن اعلن التنبيه الاسبق فى التسجيل
و متى تم التنبيه بنزع الملكية فانه سيظل قائما طالما كانت ذمة المدين مشغولة بجزء من الدين مهما قل مقداره مع حق المدين طلب الاقتصار على بيع جزء من العقار
نقض مدنى فى 25/4/1940 المجموعة 471/2

ومع ذلك يجوز لمن اعلن تنبيهها لاحقا فى التسجيل ان يطلب من قاضى التنفيذ ان يأذن له فى الحلول محله فى السي بالاجراءات
هذة المادة تقابل المادة 613 من القانون القديم والفقرتين التانيه والثالثة من المادة 614
فقد الغى القانون الجديد فى المادة 402 منه ماكان ينص عليه القانون القديم فى المادة 613 من وجوب تسجيل تنبيه قبل انقضاء 60 يوم على اعلانه والا اعتبر كأن لم يكن ذلك ان اقتضاء هذا الميعاد ادى فى العمل الى سقوط تنبيهات كثيرة واضطرار الدائن الى اعادة الاجراءات وليس فى حذف هذا الميعاد اى ضرر ذلك ان التنبيه بنزع الملكية لا يرتب اى اثر فى ذمة المدين بأثتثناء قطع التقادم
فتأخر الدائن فى تسجيل التنبيه لا يضر المدين فى شئ ( المذكرة الايضاحية للقانون )
المراد بالحائز فى القانون المدنى كل شخص انتقلت اليه بأى سبب من الأسباب ملكية العقار المرهون او اى حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون ان يكون مسئولا مسئوليه شخصيه عن الدين المضمون بالرهن -1060 مدنى-.
أما الحائز فى قانون المرافعات قهو كل شخص ال اليه العقار المثقل بتامين عيني بعقد مسجل قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية
نقض مدني فى 27/12/66 س 17-289/1485


مأزق قانوني ينتظر البنوك في التنفيذ العقاري
حذرت جمعية الوكلاء العقاريين البنوك من بطلان اجراءات التنفيذ العقاري في حال القيام باتخاذ اجراءات التنفيذ علي العقار وفقا لاحكام قانون المرافعات دون السير في اجراءات التنفيذ علي العقار عملا بأحكام قانون التمويل العقاري تنفيذا لنص المادة‏102‏ ـ بالتحديد الفقرة الاخيرة منها ـ من قانون البنك المركزي‏.‏

استند تحذير جمعية الوكلاء العقاريين علي أن نشاط التمويل العقاري يتطلب سرعة في التنفيذ علي العقار الضامن وفي اقتضاء الممول لحقوقه‏,‏ فقد افرد قانون التمويل العقاري تنظيما مستقلا ومغايرا في بعض احكامه للقواعد العامة الواردة في قانون المرافعات المدنية والتجارية‏,‏ كما استحدث قانون التمويل العقاري مهنة الوكيل العقاري ـ وهو شخص محترف متخصص في مباشرة اجراءات البيع ـ وهو ليس وكيلا عن الدائن أو المدين ولا أي طرف إنما هو طرف محايد ولايرخص له بممارسة هذا العمل إلا إذا كان مقيدا في سجل لدي الهيئة العامة للتمويل العقاري‏.‏

أظهرت المناقشات بين البنوك أهمية تحديد كيفية وإجراءات التنفيذ علي العقارات المرهونة للبنوك في ضوء توجه الدولة لتشجيع البنوك علي زيادة دورها في مسيرة التمويل العقاري في مصر‏,‏ وأكدت البنوك الاتفاق علي وجهة نظر موحدة‏.‏

كانت البنوك تتبع اجراءات التنفيذ علي العقار وفقا لأحكام قانون المرافعات وتدرك أنها ـ الاجراءات ـ تتميز بالبطء والتعقيد‏,‏ وعند قيامها بالتنفيذ وفقا لقانون التمويل العقاري فان البنوك تواجه مشكلة‏,‏ لأن القائمين علي تنفيذ القانون ليست لديهم تعليمات تفصيلية محددة توضح كيفية واجراءات السير وقد تجلي الامر بشكل خاص في تعاملات البنوك مع مصلحة الشهر العقاري التي تتمسك بتطبيق المنشورات الدورية الصادرة لهم بدرجة تفوق التزامهم بتطبيق القانون مما يؤدي الي تحميل البنوك باعباء عديدة‏.‏

طرح أحد البنوك الاعضاء تساؤلا هاما حول مدي أمكانية قيام المدين بالدفع ببطلان اجراءات التنفيذ علي العقار التي قامت بها البنوك وفقا لأحكام قانون المرافعات في ضوء مانصت عليه الفقرة الاخيرة من المادة‏102,‏ من ثم فقد ألغي النص اجراءات التنفيذ علي العقار وفقا لقانون المرافعات‏,‏ مما قد يعني بطلان اجراءات التنفيذ علي العقارات التي قامت بها البنوك وفقا لقانون المرافعات حيث لم تتم وفقا لأحكام قانون التمويل العقاري والتي من المفروض أن تكون هي السارية منذ عام‏2005.‏

اظهرت المناقشات ايضا أن قانون التمويل العقاري افضل بالنسبة للبنوك بشكل عام غير أن بمطالعة المواد من‏12‏ ـ‏27‏ منه والخاصة بالتنفيذ علي العقار المرهون للبنوك يتضح أن هناك أمورا ذات طبيعة مغايرة واقعيا للبنوك وطبيعة العمل المصرفي‏,‏ وعلي سبيل المثال تنص المادة‏13:‏ مع عدم الاخلال باحكام المادتين‏(35),(37)‏ من هذا القانون اذا انقضت المدة المحددة بالانذار دون قيام المستثمر بالوفاء أو بتقديم الضمان‏,‏ كان ملزما بالوفاء بكامل المبالغ المتبقية طبقا لاتفاق التمويل العقاري‏.‏

ويكون للممول في هذه الحالة أن يطلب من قاضي التنفيذ الذي يقع العقار في دائرة اختصاصه وضع الصيغة التنفيذية علي اتفاق التمويل والأمر بالحجز علي العقار الضامن تمهيدا لبيعه وذلك بعد اعلان المستثمر قانونا لسماع اقواله‏,‏ مما يثير تساؤلا عن كيفية اتفاق النص القانوني مع البنوك التي تكون لديها بالفعل الصيغة التنفيذية‏,‏ فهل علي البنوك أن تحصل علي صيغة تنفيذية جديدة‏,‏ أم تلجأ للقاضي فقط لاستصدار الأمر بالبيع؟

طرح استفسارا علي البنوك حول موقف اجراءات التنفيذ علي العقارات المرهونة للبنوك التي تم البدء فيها قبل تاريخ صدور التعديل الاخير‏,‏ وبالتالي فهل تعد الاجراءات باطلة وعلي البنوك إعادة الاجراءات مرة أخري وفقا لأحكام قانون التمويل العقاري‏,‏ أم تظل سارية طالما بدأت قبل صدور القانون وسريان أحكامه ؟ خاصة أن العادة جرت علي أن يحدد المشرع في القانون موقف الحالات القائمة وقت صدوره وهل تحال للقانون الجديد وتخضع لأحكاتمه أم تظل سارية وفقا لأحكام القانون السابق‏.‏

عقب أحد البنوك موضحا أنه طالما كانت البنوك بدأت في اتخاذ الاجراءات القانونية للتنفيذ وفقا لقانون المرافعات قبل صدور القانون الجديد فانها تستمر في اجراءاتها وفقا له‏,‏ بينما تسري أحكام قانون التمويل العقاري علي الحالات الجديدة بعد صدور القانون وبدء سريان أحكامه‏.‏

اتفقت البنوك علي ضرورة مناقشة التعديل الجوهري الذي يمس دور البنوك في منظومة التمويل العقاري‏,‏ دراسة كيفية استفادة البنوك من المزايا التي يوفرها القانون لها وكيفية تفعيل النص وتحديد ما قد تتعارض مع اجراءات الرهن المطبقة بالفعل لدي البنوك وموقف السند التنفيذي؟‏









المراجع
1- المستشار / عز الدين الدناصورى التعليق على قانون المرافعات
2- الأستاذ / حامد عكاز التعليق على قانون المرافعات
3- الدكتور / عبد التواب مبارك قانون المرافعات المدنية والتجارية طبعة 2006
4- الوجيز فى قواعد وإجراءات التنفيذ الجبري والتحفظ فى قانون المرافعات د/ عبد العزيز خليل إبراهيم بديوى طبعة 1973
5-جريدة الأهرام المصرية العدد الاقتصادى
العدد الاثنين الموافق 12 فبراير 2007 السنة 1260 العدد 1989



--------------------

الدكتور/ محمود الحسينى
 

أضف هذا الموضوع إلى صفحتك بمواقع التواصل الاجتماعي :

الكلمات الدلالية (Tags)
التمويل, العقارمنقول, العقارىبمصرشروطة, ازمة, حل, ساهم, فى, ومستنداتة, وهم
urhv sjd

أدوات الموضوع إبحث في الموضوع
إبحث في الموضوع:

البحث المتقدم



الساعة الآن 06:39 PM.

جميع الإعلانات والمواضيع والمشاركات في عقار ستي تمثل أصحابها

جميع الحقوق محفوظة