شرقآآوي
عقاري متميز
إذن.. متى ستنخفض أسعار العقار؟
صحيفة الشرق الأوسط
2013/06/17
مقال
سعود الأحمد
يبدو أنني دخلت في حوار مع بعض المهتمين، كوني أرى أنه وحتى الآن لا توجد مؤشرات ملموسة على أرض الواقع من شأنها خفض أسعار العقار السكني، وأن علي استكمال رأيي بتوضيحه عن طريق الإجابة عن السؤال المطروح: متى ستنخفض أسعار العقار؟! وإجابة هذا السؤال ترتبط (ببساطة) بما يؤثر بالزيادة في المعروض من العقارات السكنية، وسيكون التأثير بالقدر الذي يغطي ويزيد عن الطلب الحالي المتراكم (أصلا). فالقاعدة أنه إذا تساوى العرض مع الطلب فإن السعر يستقر، لكنه لا ينخفض! أما عن قراءة توجه أسعار العقار، فذلك مرتبط بنمو العرض بالقدر الذي يتناسب مع نمو الطلب. فإن زاد حجم العرض عن حجم الطلب فستنخفض الأسعار. وإن بقي العرض على ما هو عليه فسوف ترتفع أسعار العقار السكني! هذه هي القاعدة الاقتصادية البديهية، التي تُعرف بميكانيكية العرض والطلب للسلع والخدمات. وهي التي تؤثر في توجه الأسعار بالمستقبل. أما التصريحات والوعود بتوفير السكن ورفع شعارات، مثل «أرض وقرض»، والتهديد بفرض رسوم على أصحاب الأراضي السكنية الخام (وهذا بالمناسبة دونه خرط القتاد)، فهذه قد تؤثر آنيا (سلبيا) في الأسعار. ويكمن هذا التأثير السلبي في تردد المطورين عن المضي في المشاريع السكنية الجديدة، وإحجامهم والانسحاب عن الاستمرار في النشاط. وبالطبع هذا يؤدي إلى نقص المعروض في السوق السكنية، ولذلك يمكن اعتباره سلبيا. وإن أقنع البعض ممن يحتاج مضطرا لبيع عقاره السكني للتضحية بخفض سعره، لكن الواجب (لقراءة مستقبل السوق) أن نتذكر أن مرونة عرض العقار لا تقارن بمرونة الطلب. والذي نشاهده حاليا.. أن حجم الطلب الحالي لا يقابله عرض يغطيه، كما أنه لا يلوح في الأفق ما سيقابل نمو الطلب المقبل. وبالمناسبة، هذا النمو في الطلب من العوامل الحتمية التي يصعب التحكم فيها، وهو ما يسمى «Systematic Factor»، فهو مرتبط بالنمو السكاني وبلوغ أطفال اليوم سن الرجولة في المستقبل، مما يستوجب معه تكوينهم لأسر جديدة ليصبحوا أربابها في السنين المقبلة، ولذلك يسمى هذا العامل طبيعيا يصعب التحكم فيه! أما عن الذي يقنعني، كمؤشر حقيقي لخفض أسعار العقار، فهو أي قرار يكون له تأثير على ميكانيكية العرض والطلب (بصرف النظر عن مصدره). كأن يقرر مجلس الوزراء بناء أحياء نموذجية جديدة حول أطراف المدن الرئيسة، وتوصيل خدمات المياه والكهرباء والهاتف وربطها بوسائل نقل مثل القطارات والطرق السريعة. أو يتقرر (مثلا) توفير جميع الخدمات للمخططات السكنية التي كان من المخطط إيصالها لها منذ عقود من الزمن، بدل هذا الزحف البطيء، لنوفر الخدمات. أو تقرر وزارة البلديات السماح ببناء طوابق إضافية للعمائر والفيللات داخل أحياء المدن الرئيسة. أو تقرر وزارة النقل بناء أدوار إضافية للكباري الحالية، أو يقرر المرور تطوير الخدمات المرورية لتسهيل مهمة التنقل بين أحياء وضواحي المدن. أو يقرر مجلس الوزراء تقديم تسهيلات من شأنها توفير العمالة لبناء المساكن، عوضا عن هذه الرسوم والتعقيدات الإدارية التي من شأنها شح الأيدي العامة في سوق العمل، كونها واحدة من أهم مدخلات تكاليف العقارات! وبالتالي ستصبح أسعار الوحدات السكنية فوق قدرة غالبية الطبقة المتوسطة والفقيرة، آخذين بالاعتبار تجميد رواتب موظفي الدولة بسلم له أكثر من 30 عاما.
هذه باختصار إجابة السؤال: متى ستنخفض أسعار العقار السكني؟ وبذلك فقد يصبح المقبل أسوأ مما نحن فيه، وقد نبكي على نعم اليوم، ما دمنا نرى المعالجات تسير على نحو كيفما اتفق.
مصدرالخبر:http://www.aawsat.com/details.asp?section=6&issueno=12620&article=732730&feature=#.Ub6dJOjfrIV
صحيفة الشرق الأوسط
2013/06/17
مقال
سعود الأحمد
يبدو أنني دخلت في حوار مع بعض المهتمين، كوني أرى أنه وحتى الآن لا توجد مؤشرات ملموسة على أرض الواقع من شأنها خفض أسعار العقار السكني، وأن علي استكمال رأيي بتوضيحه عن طريق الإجابة عن السؤال المطروح: متى ستنخفض أسعار العقار؟! وإجابة هذا السؤال ترتبط (ببساطة) بما يؤثر بالزيادة في المعروض من العقارات السكنية، وسيكون التأثير بالقدر الذي يغطي ويزيد عن الطلب الحالي المتراكم (أصلا). فالقاعدة أنه إذا تساوى العرض مع الطلب فإن السعر يستقر، لكنه لا ينخفض! أما عن قراءة توجه أسعار العقار، فذلك مرتبط بنمو العرض بالقدر الذي يتناسب مع نمو الطلب. فإن زاد حجم العرض عن حجم الطلب فستنخفض الأسعار. وإن بقي العرض على ما هو عليه فسوف ترتفع أسعار العقار السكني! هذه هي القاعدة الاقتصادية البديهية، التي تُعرف بميكانيكية العرض والطلب للسلع والخدمات. وهي التي تؤثر في توجه الأسعار بالمستقبل. أما التصريحات والوعود بتوفير السكن ورفع شعارات، مثل «أرض وقرض»، والتهديد بفرض رسوم على أصحاب الأراضي السكنية الخام (وهذا بالمناسبة دونه خرط القتاد)، فهذه قد تؤثر آنيا (سلبيا) في الأسعار. ويكمن هذا التأثير السلبي في تردد المطورين عن المضي في المشاريع السكنية الجديدة، وإحجامهم والانسحاب عن الاستمرار في النشاط. وبالطبع هذا يؤدي إلى نقص المعروض في السوق السكنية، ولذلك يمكن اعتباره سلبيا. وإن أقنع البعض ممن يحتاج مضطرا لبيع عقاره السكني للتضحية بخفض سعره، لكن الواجب (لقراءة مستقبل السوق) أن نتذكر أن مرونة عرض العقار لا تقارن بمرونة الطلب. والذي نشاهده حاليا.. أن حجم الطلب الحالي لا يقابله عرض يغطيه، كما أنه لا يلوح في الأفق ما سيقابل نمو الطلب المقبل. وبالمناسبة، هذا النمو في الطلب من العوامل الحتمية التي يصعب التحكم فيها، وهو ما يسمى «Systematic Factor»، فهو مرتبط بالنمو السكاني وبلوغ أطفال اليوم سن الرجولة في المستقبل، مما يستوجب معه تكوينهم لأسر جديدة ليصبحوا أربابها في السنين المقبلة، ولذلك يسمى هذا العامل طبيعيا يصعب التحكم فيه! أما عن الذي يقنعني، كمؤشر حقيقي لخفض أسعار العقار، فهو أي قرار يكون له تأثير على ميكانيكية العرض والطلب (بصرف النظر عن مصدره). كأن يقرر مجلس الوزراء بناء أحياء نموذجية جديدة حول أطراف المدن الرئيسة، وتوصيل خدمات المياه والكهرباء والهاتف وربطها بوسائل نقل مثل القطارات والطرق السريعة. أو يتقرر (مثلا) توفير جميع الخدمات للمخططات السكنية التي كان من المخطط إيصالها لها منذ عقود من الزمن، بدل هذا الزحف البطيء، لنوفر الخدمات. أو تقرر وزارة البلديات السماح ببناء طوابق إضافية للعمائر والفيللات داخل أحياء المدن الرئيسة. أو تقرر وزارة النقل بناء أدوار إضافية للكباري الحالية، أو يقرر المرور تطوير الخدمات المرورية لتسهيل مهمة التنقل بين أحياء وضواحي المدن. أو يقرر مجلس الوزراء تقديم تسهيلات من شأنها توفير العمالة لبناء المساكن، عوضا عن هذه الرسوم والتعقيدات الإدارية التي من شأنها شح الأيدي العامة في سوق العمل، كونها واحدة من أهم مدخلات تكاليف العقارات! وبالتالي ستصبح أسعار الوحدات السكنية فوق قدرة غالبية الطبقة المتوسطة والفقيرة، آخذين بالاعتبار تجميد رواتب موظفي الدولة بسلم له أكثر من 30 عاما.
هذه باختصار إجابة السؤال: متى ستنخفض أسعار العقار السكني؟ وبذلك فقد يصبح المقبل أسوأ مما نحن فيه، وقد نبكي على نعم اليوم، ما دمنا نرى المعالجات تسير على نحو كيفما اتفق.
مصدرالخبر:http://www.aawsat.com/details.asp?section=6&issueno=12620&article=732730&feature=#.Ub6dJOjfrIV
