فلل وشقق للبيع
مخطط المدائن جازان

اتخاذ قرار ببيع او شراء العقار بطريقة علمية

حـسـين

عقاري متميز
السلام عليكم،


ليس الغرض من هذا الموضوع وضع توقعات لأسعارالسوق في المستقبل. الغرض هو مشاركة اخواني اعضاء المنتدى في احد الطرق العلمية لأتخاذ القرارات و تطبيق هذه الطريقة على العقار كون قرار شراء او بيع العقار احد القرارات المهمة في حياة البسطاء امثالي، ولأني لاحظت أن الكثير من الاخوان لا يعطوا تحليل و دراسة القرار حقه من العناية.


في الحقيقة أن هذه الطريقة مجربة و معروفة في علم الادارة، و تستخدم بكثرة في الاسواق المال في قرارات الاحتفاظ بالاستثمارات المالية او بيعها، او وضع استراتيجيات تحوط لحماية الاستثمارات القائمة... كما تستخدم في مجال الصناعة في قرارات زيادة الطاقة الانتاجية للمصانع، و التوسع في البيع، و تستخدم في المجال الشخصي لاتخاذ قرارات مثل موقع المشروع، و نوع النشاط، الخ، او هل ابدأ البناء الان؟ ام انتظر انخفاظ الاسعار؟ ماهي مخاطر الانتظار؟ ماهي فرصة الربح او الخسارة المتوقعة لكل قرار؟ الخ.


الطريقة تعتمد على وضع سيناريوهات معينة، و تقدير الاحتمالات المتوقعة لهذه السيناريوهات لتكوين تصور كامل عن ما يمكن حدوثه... طبعا هنا تظهر فائدة هذه الطريقة لأنها تجبرك كمحلل على وضع كل الاحتمالات الممكنة حتى تلك الاحتمالات التي لاتوافق هواك، و بالتالي تقل احتمالية ان يكون القرار منحاز لما ترغبه.


بدون الغوص في الجوانب النظرية، دعونا نأخذ مثال:


انت مشتري عقار... خلال الفترة الزمنية 2007-2017

خلال الفترة 2007-2013 ارتفع سعر المتر من 600 ريال الى 2000 ريال. الان أنت تريد الشراء ولكن متخوف من تعليقة مميته... وعلى الجانب الاخر لو لم تقم بالشراء قد تفوتك فرصة ربح كبير.


القرارات المتاحة:


(1) شراء الان بأسعار السوق الان.
(2) انتظار اسعار اقل.


السيناريوهات المحتملة خلال خمس سنوات 2013-2017:


السيناريو الاول/ ارتفاع الاسعار مجددا الى 2500 او 2800 للمتر او اكثر.. احتمال ممكن، لأن هناك زيادة في عدد السكان، و هناك احتمال رجوع حمى المضاربات، و احتمال فشل الدولة في حل مشكلة ارتفاع الاسعار، و احتمال انهيار الدولار و ارتفاع الاصول، الخ... في تقدري أن مثل هذا السيناريو ممكن، ولكن وضع السوق خلال الفترة السابقة لا يرجح مثل هذا السيناريو، لأن السوق فشل في مواصلة الارتفاعات الكبيرة و مر بركود على مدار عامين خلال 2011-2012، حتى مع وجود محفزات كبيرة للارتفاع كما أن القدرة الشرائية لا تدعم مواصلة الاسعار الارتفاع. في تقديري ان احتمال مثل هذا السيناريو حوالي (15%).


السيناريو الثاني/ بقاء الحال كما هو علية، على اسعار السوق الحالية. هذا السيناريو ممكن و منطقي جدا في حال فشل الدولة في حل المشكلة، بمعنى أن حفاظ السوق على المكاسب الكبيرة خلال 2007-2012 هو في حد ذاته نقطة قوة... ولكن هل يعقل أن كل مجهودات الدولة من مشاريع على الارض و قوانين قيد الصياغة، و غيرها تذهب هباء و لا تؤثر في السوق؟ في تقديري ان احتمال مثل هذا السيناريو حوالي (20%).


السيناريو الثالث/ انخفاض المتر الى 900-1000 ريال، احتمال وارد جدا خصوصاً لو اخذنا بعين الاعتبار أن السعر كان اقل من ذلك بكثير فقط قبل 5 سنوات. من العوامل التي قد تساعد عل حصول مثل هذا السيناريو، وضع تشريعات مضادة للاحتكار و المضاربة، اقنتاع المضاربين بتضاؤل فرص الارتفاع مع مرور الوقت و محاولة الخروج الجماعي، بدء التوزيع الفعلي للوحدات السكنية، خروج الملايين من المغتربين، الخ. في تقديري ان احتمال مثل هذا السيناريو حوالي (50%).


السيناريو الرابع/ انهيار الاسعار بشكل كبير جدا، و رجوعها الى سابق عهدها ب 600 ريال للمتر بسبب ضربات قوية و مباشرة من الدولة و فرض سياسة القبضة الحديدية على تجار العقار و المتلاعبين، و التوسع في بناء الوحدات السكنية لموظفي الدولة على اقساط ميسرة، و عودة الدولار الى القمة... كل شي ممكن، و لكن توجه الحكومة و طريقة تعاملها مع المشكلة حتى هذا الوقت، و تنفذ التجار و اذنابهم في مفاصل الدولة لا يرجح مثل هذا السيناريو. في تقديري ان احتمال مثل هذا السيناريو حوالي (15%).

تحليل النتائج:





يمكن الاستنتاج من الرسم التوضيحي انه في حالة الشراء فأن الخسارة المتوقعة بحدود 590 ريال للمتر، كما أن الربح في حالة الانتظار في نفس حدود المبلغ. بمعنى اخر انه حسب السيناريوهات المعتبرة في هذا التحليل، و الاحتمالات الموضوعة، فأن القرار الاقرب للربح هو الانتظار، خصوصاً أن السعرالحالي هو تقريبا 3 اضعاف السعر قبل 3 سنوات.


كما اسلفت، هذا مجرد مثال توضيحي، الهدف منه هو شرح طريقة اتخاذ القرار بدراسة جميع السيناريوهات، و ليس فرض تصور معين لتحرك الاسعار في المستقبل ... يمكن لأي شخص اخر دراسة نفس المشكلة بنفس هذه الطريقة و الوصول الى نتيجة مغايرة، لأن ما يتصوره من سيناريوهات قد يختلف عما اتصوره.

لمن اراد الاستزادة عن هذ الموضوع الرجوع الى هذه الروابط:


http://www.public.asu.edu/~kirkwood/DAStuff/decisiontrees

http://en.wikipedia.org/wiki/Decision_tree



و تقبلوا تحياتي.
 

د. عبدالله

عقاري متميز
-1 المشكلة في التوقعات" انها "تعتمد" على تدخل الدولة!!!.... هنا نقول للعقاريين مبروك عليكم المكاسب مقدما!!
-2- قرأت قبل كم يوم منح 2 مليون تأشيرة خلال العام الماضي.....وهنا "الرشيدة"عاجزة عن حماية ثقافة و "عروبة" المجتمع السعودي تبيها تحل مشكلة الاسكان:D
 

حـسـين

عقاري متميز
شكرا لك

وما أتوقعه شخصيا السيناريو 3 و 4



السيناريو الثاني/ بقاء الحال كما هو علية، على اسعار السوق الحالية. هذا السيناريو ممكن و منطقي جدا في حال فشل الدولة في حل المشكلة، بمعنى أن حفاظ السوق على المكاسب الكبيرة خلال 2007-2012 هو في حد ذاته نقطة قوة... ولكن هل يعقل أن كل مجهودات الدولة من مشاريع على الارض و قوانين قيد الصياغة، و غيرها تذهب هباء و لا تؤثر في السوق؟ في تقديري ان احتمال مثل هذا السيناريو حوالي (20%).


السيناريو الثالث/ انخفاض المتر الى 900-1000 ريال، احتمال وارد جدا خصوصاً لو اخذنا بعين الاعتبار أن السعر كان اقل من ذلك بكثير فقط قبل 5 سنوات. من العوامل التي قد تساعد عل حصول مثل هذا السيناريو، وضع تشريعات مضادة للاحتكار و المضاربة، اقنتاع المضاربين بتضاؤل فرص الارتفاع مع مرور الوقت و محاولة الخروج الجماعي، بدء التوزيع الفعلي للوحدات السكنية، خروج الملايين من المغتربين، الخ. في تقديري ان احتمال مثل هذا السيناريو حوالي (50%).
اشكرك على تعليقك... لكي تكون هذه الطريقة مفيدة، يجب عدم التركير على سيناريو واحد او اثنين توافق ما نريد، بل يجب كذلك النظر من الزوايا الاخرى، و الوضع في الحسبان كذلك السيناريوهات الغير محتملة، مع ملاحظة أن غير محتملة لا يعني انها مستحيلة الحدوث.

 

حـسـين

عقاري متميز
-1 المشكلة في التوقعات" انها "تعتمد" على تدخل الدولة!!!.... هنا نقول للعقاريين مبروك عليكم المكاسب مقدما!!
-2- قرأت قبل كم يوم منح 2 مليون تأشيرة خلال العام الماضي.....وهنا "الرشيدة"عاجزة عن حماية ثقافة و "عروبة" المجتمع السعودي تبيها تحل مشكلة الاسكان:D
اخي الكريم، ما اضيق العيش لولا فسحة الامل...تفائل بالخير و كن على ثقة ان هناك الاوفياء و الشرفاء في "الرشيدة" كما أن وضع السوق وفساد الفاسدين و تلاعب المتلاعبين من العقاريين قد فاحت ريحته و ازكمت الانوف، ولن يستمر هذا الوضع كثيراً، ولله الامر من قبل و من بعد.
 
أعلى