اربعة مسامير تدق نعش العقار

vwxyz

عضو جديد
بعد انهيار سوق الاسهم في بداية 2006 اتجهت اغلب السيولة الى سوق العقار وتزامن ذلك مع ارتفاع اسعارالبترول وبدأت رحلة الصعود المتواصلة في اسعار العقار الى مستويات فلكية تراوحت من 3 الى 4 اضعاف وفي بعض الاحيان وصلت الى اعلى من ذلك بكثير.

قد لايكون هناك جديد في قول ان العقار هذه الايام يصارع ليبقى على قيد الحياة. فكثير من العقاريين اكد بان العقار يشهد ركودا منذ سنتين الا ان اسعاره ضلت متماسكة الى حد ما.
الجديد هنا ان هناك اربعة مسامير بدأت تدق في نعش العقار وان كان المرحوم لايزال على قيد الحياة لا انه اشبه بمريض في العناية المركزة فالمسألة مسألة وقت فقط الى ان تعلن حالة الوفاة.

المسمار الاول هو البدأ بتطبيق شروط التمويل العقاري الجديدة. المعلوم انه في الخمسة اعوام السابقة تزايد الاقبال من الطبقة المتوسطة على شراء منتجات عقارية كالشقق و الدبلكسات بعد دخول مطورين كثر قامو بتوفير هذه المنتجات عززه سهولة الحصول على تمويل عقاري من البنوك يصل الى 100% من قيمة المنتج العقاري في اغلب الاحيان. النتيجة انتعاش سوق المنتجات العقارية والعقار بشكل عام. أحد شروط التمويل العقاري الجديدة واللتي تطبق ابتداءاً من شهر نوفمبر 2014 تتضمن أن يكون التمويل على 70% من قيمة المنتج العقاري، وتكون الدفعة الأولى في التمويل 30% من قيمة القرض. بمعنى اخر لو اراد احد ان يشتري دبلكس قيمته مليون واربعمائة الف ريال عن طريق البنك فان عليه ان يدفع دفعة مقدمة بمبلغ 420 الف ريال كاش اولا ويقوم البنك بتمويل المبلغ الباقي من قيمة الدبلكس. هذا الاتجاه سوف يقلص من نسبة القادرين على الشراء من الطبقة المتوسطة اللذين كانو يشترون اما بدون دفعة اولى او بنسبة ضئيلة لاتتجاوز ال 10%. هذا بدوره يقلص الطلب على المنتجات العقارية مما يؤدي الى انخفاض الاسعار.

المسمار الثاني هو الارتفاع المستمر لسوق الاسهم، فقد بدأ سوق الاسهم بالارتفاع المتواصل منذ بداية عام 2013 عندما كان المؤشر يراوح حول ال 7000 نقطة الى ان كسر حاجز ال 11000 نقطة في سبتمبر 2014. هذا الصعود الدراماتيكي صاحبه دخول سيولة مأهولة اغلبها مهاجرة من سوق العقار تاركة اياه يواجه مصيره المحتوم. ومع ان سوق الاسهم يواجه هزات شديدة بين الحين والاخر تبطئ من صعوده وتعيده الى الوراء بعض الشيء الا ان المتوقع ان يكمل سوق الاسهم مشواره اللذي ابتداه العام الماضي. وفي اسوأ الاحتمالات سيكمل سوق الاسهم ارتفاعه ولكن بوتيرة اقل حدة من السابق. وفي كل الحالات لن يجازف اصحاب السيولة بالعودة الى سوق العقار.

المسمار الثالث هو الرسوم على الاراضي البيضاء. وعلى الرغم من ان القرار لم يصدر بعد الا ان مجرد انه استحوذ على مساحة هائلة من المناقشات ووصل الى المجلس الاقتصادي الاعلى فان تاثيره بدا واضحا على سوق العقار اللذي اصابه نوع من الشلل ترقبا لما سيصدر. ومع صدور القرار يكون المسمار قد استكمل دقه في النعش.

المسمار الرابع هو تهاوي اسعار البترول اللتي حافظت على مستويات قياسية فوق ال 100 دولار للبرميل الواحد على مدى الاربع سنوات الماضية واللذي انعكس بدوره على ارتفاعات قياسية في ميزانية المملكة اللتي شهدت ارتفاعات متوالية وضخ مليارات الريالات على مشاريع التنمية ممى اوجد سيولة مالية ضخمة ساهمت في انعاش سوق العقار. وقد شهدت اسعار البترول انخفاضا متواليا في الاشهر الخمسة الماضية (حوالي 30%) من 110 دولار الى 80 دولار للبرميل الواحد. ومع ان تقلبات اسعار البترول ليست بالشيئ الجديد الا ان هذه المرة هناك تشاؤم وتوقعات بتواصل الانخفاض مع تباطؤ الاقتصاد العالمي ووجود فائض في كميات البترول في الاسواق العالمية. هذه الاسعار سوف تنعكس على ميزانية الدولة للسنة القادمة مع توقع تناقص كميات السيولة اللتي ستضخ في السوق المحلية.

هناك عامل اخير لم يذكر وهو مشاريع وزارة الاسكان ولعل السبب في عدم ذكره الان هو التشاؤم الكبير اللذي يسود الكثير اتجاه قدرة وزارة الاسكان على انجاز مشاريعها اللتي وعدت بها و احداث تاثير في سوق العقار. لكن الشواهد كلها تشير الى ان مشاريع الوزارة الحالية اللتي تبلغ اكثر من 60 مشروعا قيد التنفيذ قارب كثير منها على الانتهاء وان توزيع الوحدات اللتي تبلغ اكثر من 70 الف وحدة سكنية سوف يبدأ العام الميلادي القادم، هذا مع وجود خطط لتنفيذ اكثر من 130 الف وحدة سكنية في الخمس سنوات القادمة. وعندما يبدأ التوزيع الفعلي للوحدات السكنية ستكون وزارة الاسكان هي من يحمل نعش سوق العقار الى مثواه الاخير عقب انتقاله الى رحمة الله.

ملاحظة: ما كتب اعلاه لايمثل توصية للبيع او الشراء او الانتظار ... انما هي قراءة شخصية لحال سوق العقار الحالية
 

ابومعاذ الرويلي

عقاري متميز
يكفي مسمار انت حاط اربعه -----------------:D:D:D:D



نتمنى نزول العقار ولا نتوقعه
 

ثواني الوقت

عقاري متميز
قرار الرسوم . سيضرب الاحتكار

قرار ال 30% . سيبعد المستثمرين والمطورين عن بناء الفلل .

قرار التوزيع . سيجعل اغلبيه من يبحث عن السكن ينتظر دوره .


اما سوق الاسهم فاتوقع هي مجرد سيولة تتحرك . فالمال يذهب للمكان الذي يجلب الربح .

ويبتعد عن المكان لو حصل فيه خساره حتى لو كان لشي يملكه .
 
أعلى