المنصة العقارية

د. محمد العصيمي درس فيما وراء الرسوم

محمد العريني

عقاري متميز
العضوية الفضية
كتب د. محمد بن سعود العصيمي أستاذ الاقتصاد

رسوم الأراضي دعوة للتأمل والحوار قبل التطبيق:
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه ومن واله، وبعد:


خلاصة:
محور نقاش الناس وحواراتهم هذه الأيام حول موضوع مهم وخطير بكل أبعاده، وهو فرض زكاة أو رسوم على الأراضي الكبيرة (سوءا كانت الرسوم على الأرض نفسها أو لأجل البنية التحتية). والداعون لتلك الرسوم يرون أن فرضها سيخفض أسعار الأراضي فتصبح في متناول وقدرة كثير من المواطنين، وهو أمر مطلوب لتلبية حاجة الناس للمساكن. ولا تتبنى هذه الورقة رأيا محددا بالمنع أو الإجازة، بل ترى أن يتم التريث قبل التطبيق لمعرفة الآثار المتوقعة قبل البدء بفرضها، حتى يمكن السيطرة على التداعيات المحتملة لها. وترى الورقة أن اعتماد القرار بمنأى عن تلك الدراسات مخاطرة غير محسوبة يقدم عليها البلد، قد لا تحمد عقباها. وترى الورقة أن من حق البلد ومواطنيه أن يناقش الموضوع على نطاق واسع جدا، وليس فقط قاصرا على أجهزة معينة، ولا على فئة محددة. وهي قضية لا تصلح للطرح العاطفي بل لا بد معها من الطرح المتني والعاقل. وإن الطرح غير العاقل وغير المتزن لها يزيد في الاحتقان الشعبي من الطرفين المهمين في الموضوع (ملاك الأراضي الكبيرة، وطالبي الأراضي للسكنى)، والمستفيد الكبير هو العدو الخارجي في شق العصا، وتفتيت الكلمة، وخلخلة اللحمة الوطنية. ولا شك أن لكل قرار كبير ضحايا، ولكن العبرة في النظر الكلي وليس الجزئي للمسألة، وبكل الأبعاد الوطنية، والاقتصادية والسياسية والأمنية.


مقدمات:
لا تناقش هذه الورقة الحكم الشرعي على الرسوم على الأرض الكبيرة ولا الصغيرة، ولا على تطبيق زكاة عليها.
لا شك أن هناك مشكلة سكن، ولا داعي لإثبات ذلك في هذه الورقة.
ولا شك أن من يقل عمره عن 40 سنة لن يستطيع شراء أرض سكنية مناسبة له بالأسعار الحالية من توفيره الخاص، أو من التمويل البنكي حتى مع أنظمة الرهن العقاري الجديدة ما لم يكن راتبه يزيد عن عشرين ألف ريال.
ولا شك أن البلد يستنزف مالا ضخما في تهيئة البنية التحتية للأراضي في المدن السكنية.
ولا شك أن البنوك التجارية قصرت مدة طويلة في تمويل المساكن للمواطنين لأسباب كثيرة.
ولا شك أن حلا جذريا لا بد منه للمشكلة.
حقائق اقتصادية وسياسية:
مشكلات البلد الكبرى ليست قاصرة على الأراضي، بل هناك عشرات المشكلات المتراكمة منذ زمن. والسرعة الكبيرة في حل المشكلات قد تولد مشكلات أخرى أكبر منها. وقد يمكن تلافي تداعيات بعضها، ولكن بعضها قد لا يمكن تلافي تداعياته.
مشكلة تفاوت الثروة وسوء توزيعها تفاقم لدرجة كبيرة في العشر سنوات الأخيرة ليس في السعودية فقط، بل في كل العالم. وهي التي تعزا لها كثير من الاضطرابات السياسية، وليس بالضرورة فقط غلاء المسكن.
قوة تأثير التغييرات الكبيرة على الاقتصاد ككل بسبب الترابط الكبير جدا بين المتغيرات الاقتصادية، وتأثير بعضها على بعض بدرجة كبيرة. والاقتصاديون المعاصرون الآن يرون ذلك جليا أكثر من ذي قبل. فالعولمة الاقتصادية، والقدرات الفائقة على نقل الأموال عبر الوسائل المختلفة، وكثرة المنتجات المالية العابرة للقارات، وكثرة المنتجات المالية المبنية على الثقة والائتمان وليس على السلع الحقيقة (مثل النقود والأسهم)، أمور تجعل حصر الأثر المالي للتغيرات الهيكلية أمرا في منتهى الصعوبة. والاقتصاديون يعرفون مشكلة هرمية الانهيارات وصعوبة إعادتها للتوازن، ولذلك فكثيرا ما يتأنون حين إرادة التغيير.
هشاشة البنية الهيكلية للاقتصاد السعودي. فالاقتصاد قائم على النفط، وأسعاره الآن مناسبة، ولكن لا يمكن الجزم باستمرارها. وقد مر على المملكة أكثر من عشرين سنة من المعاناة، كانت الميزانية السنوية لا تتجاوز قيمة بعض العقود الآن. وليس ذلك عنا ببعيد. ومن يضمن بقاء أسعار النفط كما هي؟ ومن يضمن انتعاش الصين والدول الأخرى المستهلكة للنفط مدة طويلة؟
صغر حجم الاقتصاد السعودي كله مقارنة بحجم أثمان الأراضي. وهذه مسألة مهمة تحتاج تأملا. فقد قيل إن هيئة السوق المالية حاولت توسيع نطاق الشركات المساهمة، في خطوة لأجل سحب سيولة السوق إلى الأسهم وخفض العقارات. ولم يحدث شيء من ذلك لأسباب أهمها كبر الحجم النسبي لاقتصاد العقارات بالنسبة لسوق الأسهم. ولا يمكن أن تقارن القضية بالأسهم والسندات في أمريكا، حيث إن الأراضي في غالب دول العالم ليست مجالا للثروة، بل عبئا يهرب منه الناس بسبب الضرائب.
ارتفاع الأسعار ليس خاصا بالأراضي، بل كل الأصول مرتفعة، (بلغ التضخم في إحصاءات الحكومة الرسمية في السنوات العشر السابقة ما يزيد على 50%، وقد عدلت سنة الأساس المستخدمة في مقياس التضخم في العام الماضي لأجل تخفيف وطء ذلك على البيانات الرسمية). وعزو ارتفاع أسعار الأراضي إلى احتكار القلة لها مجازفة كبيرة، وحصر الحل في رسوم توضع على الأراضي مجازفة أكبر.
وضع الاقتصاد السعودي وتقييمه ائتمانيا الآن ليس سيئا بل نحسد عليه، وليس هناك حاجة إلى أن نضع عليه من الضغوط ما يؤثر على تصنيف البلد ائتمانيا.
ولكن، وفي حال تطبيق الرسوم، وحصول شيء خفيف جدا من الآثار التي تحذر منها الورقة، في المدى القصير (من 3 إلى 5 سنوات)، فبودي النظر فيما يمكن أن يحدث للبلد لو افترضنا جدلا احتمالية هبوط أسعار النفط لسبب أو لآخر في المدى القصير.
كون كثير من الأراضي (الكبيرة جدا والكبيرة والمتوسطة) مرهونة لتمويلات بنكية. وفي حال انخفاض الأسعار، فسيسارع البنك لطلب مزيد ضمان من المتمول، وقد لا يكون عنده شيء آخر، فمن يضمن السوق المالية والاقتصاد الوطني من الانهيار حينئذ؟ وليس أمام البنوك إلا طلب المزيد من الضمانات أو بيع الأراضي، مما يصب الزيت على النار، ويجلب مزيدا من الانهيار. وهل نسينا ما حدث حين انهار سوق الأسهم عام 2006م، وباعت بعض البنوك التجارية محافظ العملاء لسداد مديونياتهم، فزادت الطين بلة، وفاقمت الأزمة، مما حدا بالبنك المركزي وهيئة السوق المالية لفرض بعض الغرامات على البنوك، وإبطال البيع الذي قامت به البنوك التجارية على محافظ العملاء. وقد يقال إن الأراضي الكبيرة ليست مرهونة، ولكن من يضمن أن انخفاض الأسعار بسبب الرسوم سيتوقف أثره على الأراضي الكبيرة؟ بل لو قيل إن أصحاب الأراضي المتوسطة والصغيرة سيستغلون الفرصة لرفع الأسعار، بحكم أن أغلب الناس يريد هذه الأراضي للبناء، وليس الأراضي الكبيرة، وقد تأخذ الأراضي الكبيرة وقتا طويلا قبل أن تنزل للسوق بشكل مناسب لعامة الناس، لو قيل ذلك لكان منطقيا جدا.
يسوق فرض الرسوم على الأراضي الكبيرة بسبب أن ملاكها قد حبسوها عن الناس، ولكن هل القطع الصغيرة المتناثرة في كل حي لم تستفد من البنية التحتية، ولم ترتفع أسعارها؟ وهل يبيع ملاكها مباشرة بسبب كونها صغيرة؟ المتأمل لا يرى فرقا كبيرا بين النوعين، إلا أن الكبيرة لها مشترون خاصون، والصغيرة لها مشترون خاصون.
لو فرض أن قطعة كبيرة تم بيعها بسبب الرسوم، فهل هناك ما يمنع المشترين من ترك الأرض وعدم البناء عليها وتركها للاستثمار طويل الأجل؟ وإن حصل هذا، فتصبح المشكلة أن غالب القطع الصغيرة اشتراها من يستطيع الاستثمار ولا رغبة له في البناء لأنه يملك مسكنا. ولو كان الرسم على كل الأراضي لأمكن علاج هذه المشكلة المتوقعة جدا.
ضغط الشارع العام على خلفية عدم سهولة السكن، لن يكون في وجهة نظري أقل من ضغط ملاك الأراضي الكبار على الرسوم التي وضعت على أراضيهم فقط دون غيرهم من ملاك الأراضي، وهو يشبه رد فعل الشارع على وضع نسبة "ساند" للتعطل عن العمل. وحاجة الاقتصاد لكلا الفئتين مهمة، ولا يكفي أن يكون الحل منصفا ولا شرعيا، بل لا بد أن يشعر الطرف بإنصافه وشرعيته.
[if !supportLists]‌م. [endif]هناك تساؤل منطقي يطرح من كل أحد مفاده: من يضمن تحصيل الرسوم على كل ملاك الأراضي الكبيرة؟ والوقائع الحالية تدل على أن الكبار لا يمكن أن يرضخوا مثل الصغار للرسوم أو القيود الحكومية. ولكن في حال عدم دفع الكبار للرسوم، وانتشار تلك المعلومة للناس، فهل سيساهم ذلك في الحل أم سيفتح مشكلات أخرى؟
يعلم كثير من عملاء الأسواق (الأراضي والأسهم وغيرها) أن مجرد الحديث عن أنظمة جديدة أو تحركات حكومية أو تغييرات هيكلية يمكن أن تؤدي إلى خفض سعر الأصل كاف بنفسه في منع الناس من الشراء، ولا حاجة إلى حدوث ذلك، وسيستمر كثير من الناس في العزوف عن الاستثمار في الأسهم والأراضي ما دام أنه يشعر أنه هناك بوادر على انخفاضها بسبب تلك الأنظمة. وبودي أن يتم النظر في مبيعات العقارات في السنوات الثلاث الماضية منذ بدء الحديث عن تطبيق زكاة الأراضي وهل فعلا تأثر الطلب بسبب ارتفاع الأسعار أم بسبب توقع الناس انخفاض أسعار تلك الأراضي.
رسالة للمسؤولين والعلماء والجمهور:
ليس من الحكمة إقحام العلماء وهيئة كبار العلماء على وجه الخصوص في الموضوع، فإنهم إن منعوا أو اجازوا بدون دراسة كافية للموضوع، فلن يسلموا من اللوم من كل الأطراف،
ليس من الحكمة في الظروف السياسية للبلد أن تحرق هيبة كبار العلماء في مثل هذه المواضيع، فالوضع السياسي مكهرب، ولا تدري الأطراف الفاعلة والمهمة في البلد متى تأتي الحاجة الملحة لهؤلاء العلماء،
وإن الحكم على الشيء فرع عن تصوره، والسياسة الشرعية منوطة بالمصلحة، ولا بد من غلبة الظن على وجودها، وهي مسألة لم يتبين أن أحدا من الجهات الاقتصادية المسؤولة في البلد قد قامت بها.
اقتراح الآلية المطلوبة للعمل: طلب هيئة كبار العلماء من المسؤولين التريث في البت في الموضوع حتى يتم عمل دراسات اقتصادية مستفيضة للآثار المتوقعة من تغيير أسعار الأراضي بنسب متفاوتة، وذلك عبر دراسة اقتصادية قياسية تطبيقية على الاحتمالات المختلفة لنسب مختلفة من الانخفاضات في أسعار الأراضي الكبيرة، ثم يقاس الأثر بآليات الاقتصاد القياسي للمحاكاة (simulations). وبودي ان تشمل الدراسة تأثير إفلاس بعض الشركات المحلية الصغيرة مثل شركة القصيبي على البنوك التجارية السعودية، بل والخليجية، وإن أمكن دارسة تأثير أزمة الأسهم السعودية 2006م على الاقتصاد السعودي.
أرى أن يعلن للناس بشكل واضح عن إيقاف أساس المشكلة، وهي الإقطاعات التي تصدر من الديوان الملكي بأحجام خرافية تبلغ ملايين الأمتار المربعة، مع أن المنتشر لدى الناس أن ذلك موقف، ولكن هناك فرقا كبيرا في تخفيف الاحتقان بين الإعلان الصريح وبين الممارسة التي لا يدري عنها إلا القليل.
النظر في الحلول البديلة، والأقل كلفة، مثل نزع ملكية بعض الأراضي الكبيرة التي تزيد مساحتها عن مئة ألف متر الواقعة في النطاق السكاني المهيأ بكل البنى التحتية للمصلحة العامة للسكنى. وإن من المتقرر عقلا أن الرسم على الأراضي الكبيرة سيكون أثره عاما على كل الاقتصاد، وأن أثر نزع ملكية أرض للمصلحة العامة سيكون أثره خاصا على مالك الأرض فقط.
في حال الإقدام على فرض الرسوم على فئة معينة من الأراضي بعد الدراسات الاقتصادية المستفيضة، فيكون فرضها على شكل تدريجي حتى تسبر الآثار الاقتصادية وغيرها.
ختام/عظة وعبرة:


الأزمة المالية العالمية الحالية نشأت بسبب انهيار أسعار المنازل والعقارات وتأثر الاقتصاد الأمريكي بها، وقد كان السبب الرئيس فيها الوعود الانتخابية للناس بتهيئة المساكن، ثم الإيعاز للكونجرس بإصدار أنظمة وقوانين تسهيل التملك على مدى 15 سنة، وحدث ذلك فعلا، وكان سببا رئيسيا لاندفاع البنوك التجارية للتمويل، مما سبب في المدى المتوسط زيادة متدرجة في أسعار البيوت، ثم نشوء الفقاعة العقارية، ثم عند أول هزة اقتصادية من النوع المعتاد حدوثه في الاقتصاد، حدث الهبوط الضخم في أسعار المنازل وحدث الأزمة التي لم يمر على العالم مثلها.
 

محمد العريني

عقاري متميز
العضوية الفضية
الحمد لله كل ماكثر الحديث عن السكن وألاسعار المبالغ فيها وتكلم المحللين والمثقفين والاقتصاديين فاعلم انها في طريقها للحل
مشكلتكم ما عندكم استعداد تقرون ;)
 

Krizmaa

عقاري متميز
كلام عميق جدا
والموضوع فعلا يحتاج الى تمحيص ودقه ودراسة كل الابعاد
طبعا شويش زعلان يبي ينزل العقار وخلاص يعتقد ان نجاح وزارته بقدر نزول العقار
 

عقآري 11

عقاري متميز
كلام عميق جدا
والموضوع فعلا يحتاج الى تمحيص ودقه ودراسة كل الابعاد
طبعا شويش زعلان يبي ينزل العقار وخلاص يعتقد ان نجاح وزارته بقدر نزول العقار

لم ينجح أحد يريد أن يرمي عجزه على الرسوم :)
 

Dr.saleh7

عقاري
إهداء للشاب عبدالحميد العمري ليته يتعلم من الأساتذة اذا يبي يصير كاتب اقتصادي

او يكتب روايات عاطفية لانها تناسب أسلوبه في الكتابه
 

ابو شوق.

عقاري متميز
مشكلتكم ما عندكم استعداد تقرون ;)

والله عن نفسي انا ماعندي اي استعداد اقرأ لأي خابور سواء يقول نزول او ارتفاع:cnf3:

الحمدالله الدوله وفرت لنا المؤشر العقاري :p5088:

كلها ظعطتين وتعرف كل شي :clapinghand:

وخلك من القراءه ومضيعة الوقت am so busy:cool:
 

user483040

عقاري متميز
اشكرك اخي محمد العريني
وموضوع العصيمي رائع
ويحتاج من الجميع تفهم جميع نقاط الموضوع
اذ ليس من المعقول ايجاد حل لمشكلة واحدة
فنتسبب في ايجاد الف مشكلة بسببه
بالنسبة لي
ارى ان هنالك حلول افضل
منها
اعادة نظام المنح
وتغيير نمط البناء الى الابراج السكنية الكبرى
وغيرها من الحلول
 

متأكد

عقاري متميز
مقاله نموذج للخيط بيط
يقول أن مجموع أسعار العقار أكبر من ميزانية المملكه 1000 سنه مضت وقادمه
طيب عارفين ونعرف أن أسعار ألعقار السعودي أكبر من ميزانية دول العالم مجتمعه
وهذاء يدل على أنه رقم ليس له أصل
ويستشهد بطلب البنوك للضمانات في حال نزول العقار يعني عارف أن ألاراضي لاتحوي ماس أوذهب ولاحتى عشب يمكن راعي غنم من الأستثمار فيه لو بعشرين راس ( نعم من البيئه ) .
ويحاول أن يقفز على أسس الأقتصاد بتأثير الضريبه على خفض العقار بماذأ سيحدث لو أمتنع أصحاب السمو المشبكين عن دفعه الضريبه ويحتج بها أن الضريبه ستدخلنا في المجهول هل أحتكار الأراضي صناعه وستكسد ويتضرر الأقتصاد منها
ويستدل بأنهيار العقار في أمريكا رغم أن المتضررين هم مستثمرون أجانب من الخليج والصين
وربح المواطنين الأمريكان بتوفر مساكن وأنهيار كم بنك نصها للدول أخرى عادت بالنفع على الأقتصاد الأمريكي ولم يتضرر المواطن المريكي من العولمه ولو لم تفعل امريكا بدفع بنوكها وتسهيل الائتمان للتفككت كما حصل في الأتحاد السوفيتي

وعندنا لايوجد مستثمرون أجانب كلهم 5 أو 10 من الكويت أوقطر
القضيه تعود على سياسة الدوله ( جوع كلبك يتبعك)
 
أعلى