فلل وشقق للبيع
مخطط المدائن جازان

مراحل دورة العقار الإقتصاديه ,,,,,, وإسقاطها على الفتره الحاليه (إقترب إنهيار العقار)

craino

سبحان الله وبحمده
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته


يمر العقار كغيره من السلع بدورات اقتصاديه معروفه لدى كل الاقتصاديين وللدورات الاقتصاديه اربع مراحل وهي :

1- الركود Recession
2ــ الانتعاش Recovery
3- التوسع Expansion
4- الانكماش Contraction

مراحل دورة سوق العقار دائما تسير في النظام نفسه. الفوارق الوحيدة هي مدة المرحلة وطول الدورة. بمجرد تحديد المرحلة الحالية نستطيع منطقيا توقع إلى أين سوف يتحرك السوق، واضعين الكثير من التخمين المنطقي والمدروس في المعادلة. وليس من الضروري معرفة توقيت اتجاهات السوق كما قد يبدو للوهلة الأولى لأننا نعرف أن دورة الاستثمار النموذجية هي ما بين 6 و9 أعوام.



<if condition="$show['username']"> <fieldset style=""><legend>أقتباس</legend>


1- الركود Recession

مرحلة الركود تأتي مباشرة بعد انكماش السوق، وهذا في حال جفت مصادر التمويل وحين تبدأ قيمة الممتلكات بالانحدار. العقارات تصبح شاغرة وأصحابها لا يستطيعون بيعها لعدم توافر التمويل للمشترين. هبوط الأسعار تصبح أقل بكثير من تكلفة بناء المنشأة الجديدة نفسها، مما يؤدي إلى توافر الكثير من الفرص الجيدة للشراء لمن يمتلك السيولة للاستفادة من ضعف السوق. وتزداد عمليات استرداد البنوك للعقارات المتعثرة ويكون ملاك العقار متحمسين للبيع أكثر، حيث أن المستثمرين يكونون في هذه الأوقات منتظرين على عتبة الباب. وكلما طالت فترة الكساد تستمر المرحلة وتنخفض الأسعار أكثر. هذا هو الوقت المناسب للشراء. </fieldset></if>

إسقاطه على الدوره العقاريه الحاليه:

قبل سنوات وفي ظل ارتفاع الاسهم وتدافع الناس لدخول سوق الاسهم وكان الكثير يبيع بيته او عمائر له واي عقارات اخرى لكي يلحق بسوق الاسهم كان الكل يريد يبيع وكان المشتري غير موجود وقد عانى اهل العقار معاناه شديدة تلك الايام من الركود الذي ضرب العقار الى ان انهارت الاسهم. السؤال من منكم اشترى تلك الايام.

<if condition="$show['username']"> <fieldset style=""><legend>أقتباس</legend>ــ الانتعاش Recovery

في هذه المرحلة، الفرص تبدأ بالجفاف من السوق وأسعار السوق تبدأ في الانتعاش، على الرغم من أن معظم المستثمرين ما زالوا يخشون التحرك. مستأجرون جدد يدخلون السوق، وإعادة التمويل تصبح متاحة لأصحاب الأملاك مرة أخرى و الأسعار تبدأ بالارتفاع. وهذا هو الوقت المناسب لأصحاب العقارات لترميم و تحسين جودة العقار، وتحقيق أقصى قدر من الإيجارات وبعدها الانتظار للمرحلة المقبلة.</fieldset></if>

إسقاطه على الدوره العقاريه الحاليه:

بعد انهيار سوق الاسهم السعودي بدأ البعض بالبحث عن البدائل وكما هو معروف في السعوديه ان الاسهم والعقار هما طرق الاستثمار الشائعه , وبعد ان خسر الكثير اموالهم في سوق الاسهم بدأ الكثير بالنداء العقار الابن البار العقار يمرض ولا يموت ,بدأ الكثير بالاحجام عن عرض عقاره وبدأ التدافع للشراء , كتابة عدل تشهد ازدحام شديد يشبه الازدحام في صالات الاسهم سابقا انها بداية انطلاقة الدوره الاقتصاديه , اسعار الايجارات بدأت بالارتفاع حتى العمائر القديمه , اعادة ترميم الشقق القديمه وتأجيرها باسعار عاليه ظاهره واضحه للعيان وستجد في مكاتب العقار العديد من الشقق المجدده , نستطيع ان نقول ان هذه المرحله هي بين العامين 2007 و2008 .

<if condition="$show['username']"> <fieldset style=""><legend>أقتباس</legend>3- التوسع Expansion

يكون سوق العقارات في ذروته وسيولة المستثمرين وفيرة. المؤسسات التمويلية مفتوحة على مصراعيها وأسعار العقارات المطورة أو المحسنة في ارتفاع حتى تصل إلى أكثر من تكلفة بناء منشأة جديدة بنفس الحجم والموقع والجودة. الشواغر في أدنى مستوى لها، والأسعار في ذروتها، وهناك شعور عام من الرفاهية والازدهار والوفرة. هذا هو الوقت المناسب للبيع.</fieldset></if>

إسقاطه على الدوره العقاريه الحاليه:

بعد ان بدأ سوق العقارات بالتحرك فالاسعار ارتفعت اكثر واكثر ,الناس تدخل الى العقار زرافات ووحدانا , الكل يتكلم عن العقار المجالس في البيوت المقاهي والعمل العقار ارتفع هيا بنا للاستثمار ,,,, للأسف هذا هو وقت دخول المصيده ,,,,, كل من يملك سيوله توجهه للعقار , مضاربات حاميه وترويج للاشاعات لادخال اكبر قدر من الضحايا الى السوق , كل هذا يدعمه شح في الشقق والوحدات السكنيه ,,لا يوجد عروض هكذا يهتف الشريطيه, هوامير العقار سعيدون بدخول اكبر عدد من الضحايا وبيع البلوكات والمخططات يتم بصوره غير محسوسه ولا مرئيه الشريطيه يجذبون المشترين بعبارة مافيه عروض, العقار الى اسعار فلكيه, والدوله اقتصادها متين , والانفجار السكاني والريال ما يسوى شي , اذا كان الريال لا يسوى شيئا لماذا يبيع الكبار ., قد يكون تصريف الهوامير هو شطاره في التجاره, ولكن ان يلجأ احدهم لترويج اشاعة بناء اطول برج في العالم في اقصى شمال جده لتصريف اراضي له امرا غير مقبول.

<if condition="$show['username']"> <fieldset style=""><legend>أقتباس</legend>4- الانكماش Contraction

مرحلة الانكماش تسمى بالمرحلة الواقعية. يحدث زيادة مفرطة بالبناء وعدد المباني الشاغرة تبدأ بالارتفاع. التمويل والسيولة للاستثمار تبدأ بالتقشف في الأسواق مع ارتفاع نسبة التعثر بالسداد. تبدأ الأسعار في الانخفاض من ذروتها في مرحلة التوسع. ويؤدي اندفاع المستثمرين للخروج من السوق إلى انخفاض الأسعار وبسرعة.</fieldset></if>

إسقاطه على الدوره العقاريه الحاليه:

لا شك اننا الان في هذه المرحله , فالبناء في اوجه عمائر في كل مكان تبنى , احياء سكنيه جديده تقوم في في اعوام قليله , فلل دبلكس تبنى بالمئات سويا , الزياده المفرطه في البناء تضغط وعلى اسعار مواد البناء , قد لا يمكننا الحكم على الحديد حيث ان له اسعارعالميه وتدعمه شركات كبيره وتزود به التجار, ولكن لنأخذ على سبيل المثال الطوب الاحمر في جده كمثال اسعاره ترتفع الطلب عليه يفوق قدرة المصانع على الانتاج الاسعار ترتفع واخيرا التجاره تتدخل وتحدد اسعار الطوب الاحمر, احصائيات وزارة الشئون البلديه والقرويه عن عدد رخص البناء تدل دلاله واضحه على ارتفاع دارماتيكي في عدد الرخص, الدوله تدعم هذا البناء يضخ المزيد من السيوله في الصندوق العقاري .

عدد الشقق التمليك الان كبير ومهول , فلل الدوبلكس تملأ مكاتب العقار بدون مشتري , شقق الايجار تملأ المكاتب وعمائر بشكل دوري تفتتح في جده كمثال سبع عمائر في ليله وضحاها في موضوع واحد, في مكاتب العقار طب وتخير الشقق كثيره منها الجديد والمجدد منها الغالي والارخص , كان البحث عن شقه ايجار في جده مهمه صعبة ومرهقه اما الان لن يكلفك سوى الاتصال على احد لمكاتب وتختار حتى ان بعضهم يقول الشقق الي عندي كثيره ويطلب منك ان تحدد الطلب بالتفصيل. الاسعار لازالت غاليه ولكن قريبا سنرى التدافع بعد ان يضغط عدد الشقق المعروضه على الاسعار.

شقق الايجار في جده كانت تؤجر في اسابيع قليله خصوصا لو كانت العماره جديده , ولا يحتاج المالك سوى ان يضع لوحه على العماره يبين فيها ان هناك شقق للايجار ,اما الان الشقق تعرض بالشهور لا تؤجر بل ان بعض الملاك لجأ للإعلان في جريدة عكاظ عن شقق بثلاث غرف ولعدة مرات انا شخصيا رأيت الاعلان اكثر من مره اليكم صورة الاعلان



احد مكاتب العقار يستجدى الاعضاء في ايجار مستأجرين لعقارات يعرضها اليكم الصوره


بعد طول انتظار دخل احد المستأجرين ولكن مكتب اخر كان له بالمرصاد فعرض عليه شقه في موضوع صاحبنا الذي يستجدي , فدخل المكتبان في شجار بسيط على من على مستأجر,,, اليكم الصوره



الغريب انه في منتدى اسهم شهير وفي قسم الاسهم السعوديه دخل احدهم لعرض شقق ايجار في جده وقد قمت بتصوير الموضوع بين مواضيع القسم ويبين فيه اسم العضو وتاريخ المشاركه



ايضا السيوله قلت في العقار والكاش اصبح صعبا كما قال احد العقاريين, ركود رهييب يضرب العقار منذ بداية العام حتى لا تجد مكاتب العقار من يقول انا مشتري, احد المكاتب علق على عرض مسوقه عقاريه تعرض خدماتها بأن العقار يعاني من ركود ولو أتت منذ عام كان هناك بيع وشراء , عروض مهوله وكبيره ,شقق تمليك تحرق اسعارها حرقا وبدون مشتري الى ان تحول الى شقق ايجار , فلل دبلكس تعرض بالسنه واكثر بدون مشتري , اراضي عليها لوحات في كل شارع وحي , الكثير يعرض الان بأقل من سعر السوق وللأسف بدون مشتري, الدوله تتدخل على الخط بقوه وتعلن عن انشاء مليون وحده سكنيه خلال خمس اعوام اي ما يسع ل 5 مليون مواطن على حساب متوسط الاسره السعوديه خمس افراد , إنها ضربه مزدوجه للعقار , بدون شك نحن في اخر هذه الدوره العقاريه ولم يتبقى الا التدافع,,,,, لتنهار اسعار العقار بصوره كبيره جدا واراه قريب فصبر اهل العقار بدأ ينفذ ومكاتب العقار بدأت كما ذكر لي أحده تضغط على الملاك بتخفيض الاسعار,,,, نهاية دراماتيكيه قريبه للعقار.

بدأت هذه الدوره العقاريه بالركود ايام الاسهم في حوالي العام 2003 واستمرت الى الان اي نحن الان في السنه السابعه والعمر الزمني لدورات العقار بين 6 الى 9 سنوات نحن على نهاية هذه الدوره والمؤسف ان الضحايا كثر.

من يبيع الان بسعر السوق فهو بطل ,,,,, ومن يبيع بأقل ب 10% فهو ناج من ضربة العقار,,,,,,,,, ومن يشتري الان فهو مغبون حتماً .
 

يحلمون

عقاري متميز
برافووووووووووووووووووو يادكتور
والله ذكرتني بالدقاق والجفري والفوزان
ولكن تحليلك هذا في مختبرات الطب
وليس في سوق العقار السعودي يادكتور
 

صافوق

عقاري نشيط
العقااااااااااااااااااااااااااااااار

ستشترى بنصف السعر بعد 15/11
 

محمد العريني

عقاري متميز
العضوية الفضية
1- لا تنتهي كل دورة عقار بانهيار
2- لا يبيع التجار كل ما يملكون في النزول ولا في القمة واسال ابن سعيدان وابن موسى وابن وابن....وهم يعرفون أن بعد كل دورة عقارية دورة عقارية أخرى. وهم يبيعون لأنهم كسبانين فهل تتوقع منهم تجميد الأراضي وعدم بيعها كيف يكونون تجار إذن!!!
3- يحدث نقص كبير في المعروض عند انصراف الناس عن الاستثمار في العقار وهو ماحدث خلال طفرة الأسهم، مع تزايد النمو السكاني وهو أحد أهم أسباب الدورات العقارية وقد أغفل الكاتب الكريم ذكرة.
أخيراً لماذا تخطط الدولة لأن يصل مجموع مايبنى خلال خمس سنوات مليون وحدة، ولماذا ترى أن ذلك سيكفي ل80% من الطلب مع بقاء نقص 20%، وما بني في الخطة الثامنة 600 ألف وحدة.
هناك من اشترى عقارات في طفرة الأسهم ومنهم تجار ومن صغار المستثمرين ممن فهموا طبيعة الاستثمار في المملكة.
 

يحلمون

عقاري متميز
أكسفورد بزنس جروب" للاستشارات تستعرض التحديات التي تواجه القطاع العقاري في السعودية في ظل قانون الرهن العقاري
أرقام 29/08/2010
أظهر بحث أجراه قسم الاستشارات التابع لمؤسسة "أكسفورد بزنس جروب" البريطانية الرائدة في الأبحاث والنشر والاستشارات الإقتصادية المتخصصة، ارتفاع أسعار العقارات في أجزاء من مدينتي الرياض وجدة بسبب تنامي أعداد سكان المملكة العربية السعودية، مما أدى إلى تزايد الطلب على العقارات السكنية.

وأوضح "راكيش كونهيرامان"، مدير قسم "أكسفورد بزنس جروب" للاستشارات ومقره دبي، أن المناطق الرئيسة والجديدة في جدة والرياض شهدت نمواً ملحوظاً قدم دفعة قوية لأهم سوقين للعقارات في المملكة، وذلك في أعقاب التباطؤ الإقتصادي الذي تسبب في تراجع الأسعار، ومن جانب آخر تؤكد جدة نجاحها في التعاطي مع مشكلة الفيضانات التي ضربت المدينة العام الماضي.

وأضاف "راكيش" أن التوقعات تشير إلى إمكانات نمو هائلة للمدينتين خاصة في الضواحي السكنية ومناطق النمو الأخرى في شمال الرياض وجدة، وتوقع تزايد الاقبال على السكن منخفض التكلفة مثل البنايات متعددة الطوابق في غضون الأعوام المقبلة، وأعزى ذلك إلى المعدلات المرتفعة لنمو السكان في السعودية والذي يغذّي الطلب على وحدات سكنية تقدر بـ 1.5 مليون وحدة جديدة مع حلول العام 2015.

وأشار "راكيش" أن منطقة المصيف والمروج والمرسلات والغدير الواقعة في شمال ضاحية الأعمال المركزية في الرياض تستقطب مزيداً من الاهتمام في أوساط المشترين، في حين يُتوقع تزايد النمو في مناطق شمال جدة بما فيها الشريط القريب من الشاطئ.

وألقى "راكيش" الضوء على تحويل مشاريع التطوير وجهتها إلى الضاحية الشمالية من الرياض بسبب ارتفاع أسعار الأراضي ومحدودية توفر الأراضي لإقامة المشاريع في مناطق الأعمال المركزية في المدينة، ولفت إلى ما يشهده السوق حالياً من مؤشرات تعافي تدريجية خاصة في الضواحي السكنية الرئيسة والتي سجلت زيادة في الأسعار بلغت 3% خلال الإثنتي عشر شهراً الماضية.

وحول الأسعار في مدينة جدة قال "راكيش" إنها شهدت استقراراً في منطقة الكورنيش التي تستقطب قدراً هائلاً من الاهتمام، وذلك بعد إنشاء عدد من المباني الشاهقة الفاخرة في المنطقة، وأشار إلى تزايد الاقبال على الضواحي الشمالية مثل الأندلس والبساتين والحمراء والخالدية والمحمدية والنهضة والنعيم والروضة والسلامة والزهراء بفضل قربها من الكورنيش والميل للتوسع ناحية الشريط الشمالي.

وبالرغم من التراجع الطفيف للأسعار في بعض مناطق جنوب وشرق جدة؛ يتوقع "راكيش" أن يشهد قطاع العقارات نمواً في هذه المناطق التي يقطنها فئات منخفضة ومتوسطة الدخل.:cnf3:

وتوضح مسودة الخطة الاستراتيجية التي وضعتها الحكومة أنه بالرغم من توقع نمو مدينة جدة تجاه الشريط الشمالي إلا أن ذلك يتوازى مع مشاريع التطوير السكنية منخفضة التكلفة في المناطق الشرقية والجنوبية من المدينة، وتوقع أن تمثل الفئات منخفضة ومتوسطة الدخل من السكان المحرّك الرئيس للطلب على القطاع السكني في ظل الدور الحيوي الذي يلعبه انخفاض التكلفة في تحقيق النمو.

وفي ظل ترقّب المعنيين بالقطاع صدور قانون الرهن العقاري الجديد في السعودية؛ تتواصل التكهنات حول مدى قدرة الموردين على تلبية الطلب عند صدور التشريع الجديد خاصة في قطاع المساكن الإقتصادية.

وكما يتوقع العديد من المراقبين؛ يرى "راكيش" أن الأعداد الهائلة من الوحدات السكنية المطلوبة للمشترين أصحاب الدخول المرتفعة تؤكد على توقعات بحدوث عدم توازن في التوريد بمجرد صدور قانون الرهن العقاري، مشيراً إلى أن غالبية مشاريع التطوير الجديدة تستهدف القطاعات مرتفعة الدخل من السكان والتي تشكل حصة صغيرة نسبياً من الطلب، ولفت إلى أن هذا يؤشر على عجز كبير في التوريد للفئات منخفضة ومتوسطة الدخل.:cnf3:



نصدقك ياكرينو ولا تصدقنا ولا تصدق المحللين ولا الجرائد ولا ارض الواقع وهل هناك طلب كبير على العقار وقلة في المساكن ولا ايش رأيك


http://www.argaam.com/Portal/Content/ArticleDetail.aspx?articleId=174397
 
موضوعكـ حميل ومرتب اخوي ,, بس حبيت اوضح لك شغلة

اغلب (( الشعب السعودي)) مايفهم في الامور هذه دورات ومادورات

اقتصادية ,, صدقني التجارة عندنا في السعودية غشااامة ومافي حل

لنزول العقار الا بقرار حكومي (( بفرض ضريبة على الاراضي البيضاء))

مثل ماصار في سوق الاسهم السعودية عندما قرر كبار السوق بإنهياره فاانهار

ويارب تنزل الاسعار
 

سعد1455

عقاري
بصراحة كلام جميل وعقلاني

ياجماعة تحليل بدوي ما يفهم في العقار:
العقار ارتفع طيب ما معنى فلوس نشتري !!!! من العقل أن ينزل حتى نشتري !!!
 

craino

سبحان الله وبحمده
برافووووووووووووووووووو يادكتور
والله ذكرتني بالدقاق والجفري والفوزان
ولكن تحليلك هذا في مختبرات الطب
وليس في سوق العقار السعودي يادكتور
لا تنسى نصيحتي لك يا يحلمون
انا وانت هنا في عقار سيتي وسنرى
 
أعلى