يا أمة ضحكت من جهلها الأمم .

داو جونز 2012

كاشف الحقائق
ألسلام عليكم /
مبروك والف مبروك التمويل العقاري وقريبا الرهن العقاري للعقاريين الكبار والمحترفين ومن يساندهم من الشريطيه لكن هل تعرفون معناه أو تعرفون فوائده أو تعرفون لوائحه أوتعرفون أنظمته أو تعرفون شروطه أو تعرفون المستفيد الأكبر أو تعرفون المتضرر الأكبر أو تعرفون من هو الممول أو تعرفون مع الخيل ياشقرا اوتعرفون شوفوني تراني فاهم وخبير . بس لاتنسونا من السعي .
مبروك وألف مبروك للشعب السعودي النبيل أنتهت أزمتكم جهزوا قشكم بكره رح أسكن اي فله أو شقه تعجبك أو دق خيمتك في أي أرض تناسبك حتى لوعلى طريق الملك فهد وبيجيك الصك الى حد عندك ويمكن يأثثون لك مجانا هديه . بس لا تنسونا في النزاله .

كم عندنا من شعب طيب مثلكم انتوا اّمروا وتدللو من العين ذي قبل ذي , كل شيء متوفر وسهل وبسيط وميسر ألا حاجة واحده وهي القدره فهل لديكم :
1- القدره على دفع الدفعه الأولى .
2- القدره على تحمل أقساط سلعه قد تضطر الى دفع 50 % من قيمتها نقداعندما يقيم الممول العقار الذي تريده ب60 % أو أقل .
3- القدره على الصبر على مدة تسديد من 20 الى 25 سنه بفوائد لن تقل عن 50 %.
4- القدره على النوم وأنتم تسددون في سلعه ليست لكم ولا بأسمكم .
5- القدره على تحمل الصدمه بعد أشهر قليله عندما ينخفض سعر سلعتك من الطبيعي ان تنخفض أجباريا فأذا ذهبتم أنتم يا أهل القدره وعددكم على مستوى المملكه بسيط لايتجاوز 100 الى 150 ألف والمعروض حاليا يتجاوز ال 400 ألف عقار منوع وبأزدياد يومي والسيل قادم اصبح هناك عروض بدون طلبات وهي نظريه أقتصاديه صعبة التفسير جدا وتحتاج الى مؤلفات لأيضاحها .
6- القدره على الموازنه بين القسط والألتزامات ألأسريه في ضل أسعار أستهلاكيه متصاعده وتكاليف حياتيه منوعه متزايده وأعداد أفواه متوالده .
7- القدره على أن تكونواحقل تجارب و كبش فداء لأخوانكم الأقل منكم قدره وغير القادرين هنا سنشجعكم ونصفق لكم وسيروا ونحن من بعيد سنهتف لكم .
التمويل موجود من 15 سنه ولكن هذه المره بشروط أقسى وأضمن لحق جميع الأطراف فلن يطاردك الممول 5 أو 6 سنوات من موعد الى اّخر ليستعيد حقوقه ولكن خلال أسبوع ستكون أنت وأبنائك في مكان اّخر . ولن يضيع حقك عندما يكون السكن معابا أو به خلل فني خطير وفادح فالممول ملزم بتعويضك بسكن مثيل أو أفضل أو أعادة نقودك واحتساب المده التي أستخدمتها كأيجار .
افرحوا أرقصوا طامروا . ولكن أقرأوا التفاصيل وأفهموا الشروط فهي موجوده منذ سنوات عديده في البنوك واضيفوا عليها جديد مؤسسة النقد لتعرفوا أين هي مصلحتكم .
شبعتم من الكلام عن أمريكا وما حصل لها بأسباب التمويل والرهن العقاري وهذه المره سأنقلكم الى أسبانيا من قدكم كل يوم في دوله .


=========================
بسبب تبعات أزمة الرهن العقاري
آلاف الإسبان يواجهون خطر إخلاء المنازل
مؤيدون لمبادرة شعبية تستهدف تغيير قانون التمويل العقاري (الأوروبية)يواجه آلاف الإسبان خطر الطرد من منازلهم بسبب أزمة الرهن العقاري التي تفاقمت منذ عام 2008، مما أثار احتجاجات على طول البلاد وعرضها ضد قوانين تسمح للدائنين بطرد السكان المتخلفين عن دفع قروض الرهن العقاري.

وتلقى أكثر من 350 ألف إسباني مذكرات بالطرد من مساكنهم منذ 2008. وقبل أسبوعين أقر البرلمان الإسباني مبادرة تشريعية شعبية تستهدف تغيير قانون التمويل العقاري بعدما أدت زيادة حالات الإخلاء القسري للسكان نتيجة تعثرهم في سداد قيمة قروضهم إلى ارتفاع حالات الانتحار.
يذكر أن المبادرة الأخيرة في البرلمان ليست قانونا قابلا للتنفيذ، وإنما تمثل أساسا لتعديلات تشريعية في المستقبل. وقد وافقت حكومة رئيس الوزراء ماريانو راخوي على إعادة النظر في القوانين الحالية.
ويقول مراقبون إن تمرير القوانين الجديدة من البرلمان سيأخذ وقتا طويلا خاصة في ظل الأزمة التي يعاني منها قطاع البنوك.
وانضم إلى المظاهرات الغاضبة ضد عمليات الإخلاء القسري للسكان اتحادات رجال الإطفاء واتحاد العاملين في صناعة الأقفال.
وبعد رفض اتحاد العاملين في صناعة الأقفال أوامر فتح أبواب المنازل بالقوة اتجهت السلطات إلى رجال الإطفاء الذين رفضوا الانصياع أيضا، واحتج بعضهم ضد عمليات الإخلاء. وقال بعضهم إن عملهم هو مساعدة المواطنين الذين يواجهون المخاطر وليس مساعدة البنوك على تعريض السكان للمخاطر.
ولا يزال يتعرض آلاف الإسبان لخطر الإخلاء القسري منذ 2008 في ظروف اقتصادية صعبة تواجهها البلاد حيث ارتفع معدل البطالة إلى أكثر من 26% وتركت الكثير من السكان غير قادرين على تسديد قروض الرهن العقاري لمنازل انهارت أسعارها في الأصل.
وطبقا للقانون الحالي، يستطيع البنك المقرض مطاردة مالك المنزل في المحاكم إذا لم يستوف البنك استرجاع كامل القرض حتى في حال الحجز ووضع اليد على المنزل، مما يضاعف أزمة المالك.
top-page.gif




المصدر : وكالات
More Sharing Servicesشارك


====================


هبوط كبير لأسعار المساكن بإسبانيا
أسعار المساكن في إسبانيا تراجع بأكثر من الربع منذ اندلاع الأزمة العقارية قبل أربع سنوات (رويترز)ذكرت بيانات رسمية إسبانية أمس أن أسعار المساكن بالبلاد هبطت في الربع الثالث من العام الجاري بنسبة 3.8% مقارنة بالربع الثالث، وذلك في ظل جمود الطلب نتيجة تقليص الإنفاق العام وارتفاع البطالة واستمرار تراجع حجم الرهون العقارية.

وقد كان هبوط أسعار المساكن بنسبة 15.2% مقارنة بالربع الثالث من عام 2011، وهو أكبر انخفاض فصلي لهذه الأسعار منذ اندلاع الأزمة العقارية في إسبانيا قبل أكثر من أربع سنوات.

وتواصل أسعار المساكن في رابع أكبر اقتصادات منطقة اليورو تراجعها على مدى الفصول الـ18 الماضية، ويتوقع محللون أن تتسارع وتيرة التراجع الأشهر المقبلة في ظل استمرار ركود الاقتصاد الإسباني بأكثر من 1.5% خلال العام الجاري، وفق تقديرات مدريد واضطرار أغلب البنوك المحلية للدخول في عمليات تأميم أو زيادة مخصصاتها المالية مقابل حجم القروض العقارية المتعثرة.

وتخطط مدريد لعرض تصاريح إقامة للأجانب إذا اشتروا منازل تفوق قيمتها 160 ألف يورو
(210 آلاف دولار) في خطوة لتنشيط قطاع العقارات. وكانت إسبانيا عرفت طفرة عقارية عشر سنوات استمرت إلى عام 2007 حيث كانت تشيد سنويا مساكن أكثر مما بألمانيا وفرنسا مجتمعتين، ثم انقلب الحال وهوت حاليا أسعار المساكن بأكثر من الربع من اندلاع الفقاعة العقارية عام 2008.

أصول مسمومة
وخلال الأسابيع القليلة الماضية أنشأت حكومة مدريد ما يسمى بنك الأصول المسمومة مهمته تولي الإشراف على أصول رديئة بقيمة ستين مليار يورو (78 مليار دولار) التي أثقلت كاهل البنوك الإسبانية، وهي أصول مرتبطة بقروض للقطاع العقاري تخص أربعة بنوك هي بانكيا ونوفا كاشيا غاليسيا وكاتالونيا كاشيا وبانكو دي فالنسيا.

وكان وزراء مالية منطقة اليورو قد أقروا قبل أسبوعين مساعدات مالية بقيمة 39.5 مليار يورو
(52 مليار دولار تقريبا) لفائدة البنوك الإسبانية المتعثرة، وذلك بعد ساعات من تقديم مدريد طلبا رسميا للحصول على قروض إنقاذ لقطاعها البنكي.
top-page.gif


=====================


هنيئا لأصحاب الكروش المنتفخه زيادة الأنتفاخ الذي لن يتم بأذن الله ثم وعي الأغلبيه ألذين يعون مايحاك لهم أو لعدم قدرتهم فلم نعهد من الممولين سواء كانو بنوكا أو شركات تمويل ورهن الرحمه أو الشفقه أبدا.

تحياتي وتقديري للجميع .
شكرا لكم وتصبحون على خير .

:):):)
 

ملك الايجار

عقاري متميز
ياداو جونز الشعب عاوز كدهههه يحب من يضحك عليه

الرهن العقاري تسبب بازمات في دول عديده وهاوية عقارية وكساد مالي واقتصادي عالمي ولو عندنا 20% زيك كانت الناس بخير

عقلية الشعب السعودي والابن البار راسخه في النخاع الشوكي لهذا الشعب والشاطر اللي يفهم عقليات الناس ويستغل الظروف شوف الان كل شيئ تجاري وماشي بينما لو تصنع حاجه غاليه وتعمر محد يشتريها يقول لك بتسير قديمه بعدين واتورط فيها لكنه مستعد يدفع ثمنها ثلاث او اربع مرات بس تكون اخر موضه

تأمل فقط في ماحدث في سوق الاسهم ومكائن الخياطهههه والزئبق الاحمر ومزايين الابل نياق باربعه وخمسعهه وعشرة ملايين!!ويامة ضحكت من جهلها الامم

واستر على ماواجهت ترى ما قلت شيئ معرفي سرق وهذا مرجف داخل بالنك حقي
 

ملك الايجار

عقاري متميز
نسيت اقول شيئ

السعودي عنده استعداد يبني برج وناطحىة سحاب في هجره نائيه ويبقى فاضي بس يقولون هذا برج ابو فلان

مشكلتكم انكم لاتعرفون الشعب وش يبي ومادامه عاوز كده حنديه اللي هو عاووزوه ونريحه اخر راحه

واعذرني لصراحتي الزائده
 

داو جونز 2012

كاشف الحقائق
ياداو جونز الشعب عاوز كدهههه يحب من يضحك عليه

الرهن العقاري تسبب بازمات في دول عديده وهاوية عقارية وكساد مالي واقتصادي عالمي ولو عندنا 20% زيك كانت الناس بخير

عقلية الشعب السعودي والابن البار راسخه في النخاع الشوكي لهذا الشعب والشاطر اللي يفهم عقليات الناس ويستغل الظروف شوف الان كل شيئ تجاري وماشي بينما لو تصنع حاجه غاليه وتعمر محد يشتريها يقول لك بتسير قديمه بعدين واتورط فيها لكنه مستعد يدفع ثمنها ثلاث او اربع مرات بس تكون اخر موضه

تأمل فقط في ماحدث في سوق الاسهم ومكائن الخياطهههه والزئبق الاحمر ومزايين الابل نياق باربعه وخمسعهه وعشرة ملايين!!ويامة ضحكت من جهلها الامم

واستر على ماواجهت ترى ما قلت شيئ معرفي سرق وهذا مرجف داخل بالنك حقي

نسيت اقول شيئ

السعودي عنده استعداد يبني برج وناطحىة سحاب في هجره نائيه ويبقى فاضي بس يقولون هذا برج ابو فلان

مشكلتكم انكم لاتعرفون الشعب وش يبي ومادامه عاوز كده حنديه اللي هو عاووزوه ونريحه اخر راحه

واعذرني لصراحتي الزائده

أخي الكريم / ملك ألأيجار .............. المحترم .
يشرفني أن أكون صديقك فأسلوبك يعجبني رغم أني لا أتفق مع كثير من أفكارك .
تحياتي وتقديري لك وللجميع .
شكرا لكم .
:):):)
 

ملك الايجار

عقاري متميز
:D
أخي الكريم / ملك ألأيجار .............. المحترم .
يشرفني أن أكون صديقك فأسلوبك يعجبني رغم أني لا أتفق مع كثير من أفكارك .
تحياتي وتقديري لك وللجميع .
شكرا لكم .

:):):)

ياملك الاسهم :D

الرهن العقاري جاء لاغاثة الملهوفين السعوديين وهذي شيم العرب وياليتها كانت افكاري :D ياداو وفيه من يحسبها زيك وعقلانيين كانت الدنيا بخير المصيبه والطامة الكبرى ان هذه افكار جل الشعب السعودي (العامه ) او بكلمه اخرى غير لائقه (القطيع)

فدع الخلق للخالق والناس في غفلاتهم يرزق بعضهم من بعض والا ما شفت اراضي 30 كيلو عن الرياض في رماح والخير تباع باسعار فلكيه!!ولو تقول لهم وش العائد منها بتأجرها تستثمرها كيفف سلقوك بالسنة حداد ودايم اقول للناس اشتر شيئ تقدر تعمره وتأجره ؟ولكن قلة من يفهم


والرزق يحب الخفيه ويتبع في موضوع اخر
 

قناص المغترب

عقاري متميز
هل تريد الرهن المخير اوالرهن المسيرهل تقابلك مشكلة ولا توجد لديك قوه شرائيه لسكن المريح الذي اسعاره قريبه من كوكب المشتري والمريخ ولكن الله يستر مايطيح نقول لك الحق على نفسك وأسعدنا وسعادتنا انك تشتري منا في القمم إجراءاتنا سهلة وميسرة وبمزايا المرابحة والايجاره وهذا فن من فنون التجاره وبدون كافل ومكفول بل راهن ومرهون وبراتب مربوط ولمده ربع قرن تقل او تزيد هذا حسب الشروط ونسبتنا أعطنا أولاً والعقار سوف يعود لنا اذا وقع منك ظرف تاخير وفي شروط الرهن نعتبره تمطيل هذه هي الفكرةالاساسيه وفن من فنون لبس الطاقيه واسئل عن علومي العالميه باليبانيه والامركيه والاروبيه وفي ختام الرهن المعلوم فكر قبل تصبح مهموم ومقموم وفي الشارع مطرود
وتحياتي لقائد العب النظيف الاخ الفاضل داوجونز ماعرفناك الا ناصح امين وتحب الخيرللجميع اسال الله ان يوفقك دنيا واخره
دمت ودام الجميع في حفظ الله
 

حـسـين

عقاري متميز
الاخ الفاضل داو جونز،


اشكرك على طرح هذا الموضوع المهم و الحيوي.


بالنسبة للبائع البسيط، الرهن العقاري يعني زيادة في السيولة لدى المشتري مما يؤدي الى زيادة الطلب، و زيادة الطلب ستؤدي الى زيادة الاسعار، و زيادة الاسعار تؤدي الى الثراء. :p5088:


بالنسبة للمشتىري البسيط، الرهن العقاري يعني سيولة رخيصة التكلفة، مما يعني شراء بيت العمر بدون عناء و (وجع راس). :p5088:


لذلك يعتقد البائع البسيط و المشتري البسيط انهم سيتقاسمون كعكة الرهن العقاري مناصفة، ناسيين او متناسين ان هناك البنك الممول الذي يريد أن يلتهم الكعكة كاملة، تم يفترس كلاهما تباعاً، و أن هناك انظمة و لوائح من مؤسسة النقد تعمل على تقزيم حجم الكعكة، على الاقل في فترة السنوات الاولى لتطبيق النظام، و هناك واقع لا يكمن اغفاله بخصوص تدنى مداخيل الشعب السعودي النبيل.


في تقديري الشخصي، اقرار الرهن العقاري هو عبارة عن زوبعة في فنجان، لن تقدم او تؤخر كثيرا في الوضع القائم، للأسباب التالية:


1) سياسة الاقراض في السعودية عموما متحفظة الى ابعد حد، و التوسع في الاقراض ادى الى كوارث في امريكا و اوروبا كما تعلم مؤسسة النقد جيدا، لذلك بعد قرائة اولية لبنود نظام الرهن يبدوا أن هناك توجه لتلافي اخطاء امريكا و اوروباً و ذلك بوضع شروط صارمة لمن يستحق الاقراض، و كما يقال (اللي اتلسع من الشوربه ينفخ في الزبادي).


2) حجم المديونيات: يبلغ متوسط دخل المواطن السعودي النبيل حوالي 7000 ريال حسب المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية، و في رواية اخرى 8600 ريال... السؤال، كم هو حجم المديونيات حسب الوضع القائم (قبل تطبيق الرهن):



حسب بيانات مؤسسة النقد يتراوح جحم المديونيات من قروض، و اقساط، و بطاقات ائتمانية ما بين 40% الى 50% من دخل الفرد (الخط الاحمر فى الرسم) و هو رقم كبير لجحم الديون الاستهلاكية. اذا كان الوضع القائم الان يرجح أن جحم المديونيات كبير قبل تطبيق الرهن، فكيف سيكون الوضع بعد تطبيق الرهن؟ هل ستسمح مؤسسة النقد بتخطي 50% او 60%؟ او حتى 70%، مع العلم أن حجم المديونيات في دول عانت من ازمة الرهن العقاري تتراوح مابين 80% و 90% (بريطانيا، امريكا، اسبانيا). ما اود الاشارة اليه هو أن حسب البيانات الرسمية، المواطن محمل بديون تماثل تقريبا نصف دخله في المتوسط، و لذلك لا يوجد مجال لتحميله المزيد من الديون الا اذا سمحت مؤسسة النقد بذلك و هذا ما لا اتوقعه، و لا اتمناه.

3) الاسعار متضخمة: هذه حقيقة لا يمكن القفز عليها، مهما حاول مصاصوا الدماء ابعاد الانظار عنها و ايهام الناس ان الحل يكمن في تحميل الشعب المزيد من الديون ... بيلغ سعر الوحدة السكنية في امريكا حوالي 180 الف دولار و يبلغ متوسط دخل الاسرة حوالي 50 الف دولار، بمعنى ان نسبة السعر الى متوسط الدخل تبلغ 3.6 سنوات، و هي تتراوح ما بين 3 الى 5 سنوات في كثير من الدول. كم هي النسبة لدينا؟؟ سعر اقل فيلا دوبلكس في جده لا يقل عن 1.2 مليون ريال، و متوسط الدخل السنوي للموظف حوالي 100 الف ريال سنوياً، اذن نسبة السعر الى متوسط الدخل حوالي 12 سنة!! تجمع راتبك 12 سنة ما تصرف ريال ثم تنعم بفيلا اشبه بصندوق برتقال على ارض 250 متر، اسوأ بناء و اقل تشطيب ممكن.

البنوك تعلم أن السعر العادل لمثل هذه الصنادق يجب أن لا يتعدى 500 أو 600 الف بل انه كان كذالك قبل اقل من 6 سنوات قبل موجة الجشع و المغالاة في اسعر العقار، و تعلم أن العقار متضخم و قابل للهبوط، و تعلم أن الحد الاعلى للتمويل هو 70% من قيمة العقار (او 840 الف من قيمة الفيلا المسعرة ب 1.2 مليون)، و تعلم أن المشتري اصلاً محمل بديون استهلاكية، هل تتوقعون أن يقوم البنك باقراض المشتري بالحد الاعلى أو 840 الف ريال او 70%؟ لا اعلم، ولكن اتوقع ان تعمد البنوك الى الاقراض بنسب اقل من الحد الاعلى في مثل هذه الضروف، مثلا 40% او 50% في افضل الاحوال.

4) اتذكر احد المستأجرين رفض دفع الايجار لمدة سنة كامله، و بعد دعاوى قضائية لمدة سنة اخرى حلف عند القاضي انه دفع الايجار، و الزمه القاضي بالاخلاء، و لكن خسرت سنتين من ايجار المحل و سددت فواتير الكهرباء بالنيابة عنه :ang:، و هذا قمة في الظلم و الاجحاف في حق المالك. حسب الانظمة المرعية اليوم، لا يمكنك اخراج المستأجر، بل أن قطع الماء او الكهرباء على المستأجر قد يؤدي الى سجن المالك، حتى و ان كان المستأجر لا يدفع. هل تتوقعون في مثل هذا النظام القضائي و الحقوقي أن يسمح القاضي باخراج مالك العقار و بيع المنزل كما هو الحال في الدول التي طبقت الرهن العقاري؟ هكذا ببساطه؟ بدون دعاوى، و مواعد يفصل بينها اشهر و سنوات، و جدال، و اثباتات و حلفان، و شهود، و معرف، الخ.

ربما يحصل ذلك و ان كنت لا اتوقعه، و هو ان حصل فسيحتاج تغيير كبير في عقلية القضاة، و عقلية السلطة التنفيذية ممثلة في الشرطة.

ما يعنينا هنا هو أن البنوك و شركات التمويل متخوفة من هذه النقطة، و بكل تأكيد لن تتسابق لتمويل كل من هب ودب في البدايه لانها تعلم أن القضاء قد لا ينصفها في حالة العجز عن السداد و الحاجة الى اخلاء المنزل للبيع، الا اذا حصلت المعجزة و تغير تفكير القضاة، وهذا يحتاج الى سنوات طويلة.

5) اسعار الفائدة هي في حدودها الدنيا هذه الايام، مما يؤدي الى انخفاض تكلفة الاقراض، و لكن بالنسبة للرهون العقارية طويلة المدى (15 او 20 سنة) هل يمكن التعويل على أن اسعار الفائدة ستستمر على هذا المنوال؟

سياسة التيسير الكمي، او طباعة النقود، و تخفيض نسبة الفائدة التي اتبعها الاحتياطي الفيدرالي خلال السنوات السابقة لها نتجية حتمية الا وهي التضخم الشديد في السنوات اللاحقة، و بالتالي سيضطر الاحتياطي الفيدرالي في السنوات القادمة لرفع نسبة الفائدة بنسب كبيرة للتحكم في التضخم، احد كبار الاقتصاديين في امريكا تنبأ بنسب فائدة 15% او 18% في السنوات القادمة بسبب موجة تضخم كبرى ستجتاح العالم.

ارتباط سياستنا النقدية و المالية بأمريكا سيحتم على مؤسسة النقد رفع نسبة الفائدة اذا تحقق مثل هذا السيناريو مما يعرض الرهونات القائمة لخطر الافلاس في حال كون المقترض لا يملك الملائه المالية لتحمل اقساط اكبر. اتوقع أن البنوك و شركات الاقراض ستحسب حساب لمثل هذا الاحتمال و ستمول فقط العملاء القادرين على تحمل نسب فائدة كبيرة في المستقبل، مما يقلل عدد المستفيدين لينحصر في شريحة صغيرة من الموضفين ذوي الرواتب العالية.


هذه الاسباب و غيرها سوف تجعل تأثير الرهن العقاري على زيادة السيولة تأثير محدود.

اذن هل سترتفع الاسعار ؟ ام تنخفض؟

الله اعلم، و لكن هناك احتمال ارتفاع بسيط يعقبه انخفاض كبير... و الارتفاع البسيط لن يكون بسبب التأثير الفعلي للرهن العقاري على مجريات السوق، و لكن بسبب (خبر) الرهن، فكما نعلم جميعاً هناك جانب الجشع من قبل البائعين و الرغبة في رفع السعر بسبب و بدون سبب، كما أن هناك فئة من (المدرعمين) من شريطية، و مشترين، ومضاربين يعتقدوا أن الرهن العقاري سيحولهم الى مليونيرات بين عشية وضحاها و بدون دراسة تفاصيل انظمة الرهن و تحليلها بشكل عقلاني، لذلك لن يكون مستغرب ان قاموا بالمضاربة لرفع الاسعار قليلا في الاشهر القادمة ممهدين لمزيد من الركود الممل، و الهبوط الاضطراري فيما بعد.

اما ان لم يرتفع السوق بعد هذا الخبر، فهو الدليل على ان المرحوم (عقار) هو فعلا في حالة موت سريري و ينتظر رصاصة الرحمة.
 

ملك الايجار

عقاري متميز
الاخ الفاضل داو جونز،


اشكرك على طرح هذا الموضوع المهم و الحيوي.


بالنسبة للبائع البسيط، الرهن العقاري يعني زيادة في السيولة لدى المشتري مما يؤدي الى زيادة الطلب، و زيادة الطلب ستؤدي الى زيادة الاسعار، و زيادة الاسعار تؤدي الى الثراء. :p5088:


بالنسبة للمشتىري البسيط، الرهن العقاري يعني سيولة رخيصة التكلفة، مما يعني شراء بيت العمر بدون عناء و (وجع راس). :p5088:


لذلك يعتقد البائع البسيط و المشتري البسيط انهم سيتقاسمون كعكة الرهن العقاري مناصفة، ناسيين او متناسين ان هناك البنك الممول الذي يريد أن يلتهم الكعكة كاملة، تم يفترس كلاهما تباعاً، و أن هناك انظمة و لوائح من مؤسسة النقد تعمل على تقزيم حجم الكعكة، على الاقل في فترة السنوات الاولى لتطبيق النظام، و هناك واقع لا يكمن اغفاله بخصوص تدنى مداخيل الشعب السعودي النبيل.


في تقديري الشخصي، اقرار الرهن العقاري هو عبارة عن زوبعة في فنجان، لن تقدم او تؤخر كثيرا في الوضع القائم، للأسباب التالية:


1) سياسة الاقراض في السعودية عموما متحفظة الى ابعد حد، و التوسع في الاقراض ادى الى كوارث في امريكا و اوروبا كما تعلم مؤسسة النقد جيدا، لذلك بعد قرائة اولية لبنود نظام الرهن يبدوا أن هناك توجه لتلافي اخطاء امريكا و اوروباً و ذلك بوضع شروط صارمة لمن يستحق الاقراض، و كما يقال (اللي اتلسع من الشوربه ينفخ في الزبادي).


2) حجم المديونيات: يبلغ متوسط دخل المواطن السعودي النبيل حوالي 7000 ريال حسب المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية، و في رواية اخرى 8600 ريال... السؤال، كم هو حجم المديونيات حسب الوضع القائم (قبل تطبيق الرهن):



حسب بيانات مؤسسة النقد يتراوح جحم المديونيات من قروض، و اقساط، و بطاقات ائتمانية ما بين 40% الى 50% من دخل الفرد (الخط الاحمر فى الرسم) و هو رقم كبير لجحم الديون الاستهلاكية. اذا كان الوضع القائم الان يرجح أن جحم المديونيات كبير قبل تطبيق الرهن، فكيف سيكون الوضع بعد تطبيق الرهن؟ هل ستسمح مؤسسة النقد بتخطي 50% او 60%؟ او حتى 70%، مع العلم أن حجم المديونيات في دول عانت من ازمة الرهن العقاري تتراوح مابين 80% و 90% (بريطانيا، امريكا، اسبانيا). ما اود الاشارة اليه هو أن حسب البيانات الرسمية، المواطن محمل بديون تماثل تقريبا نصف دخله في المتوسط، و لذلك لا يوجد مجال لتحميله المزيد من الديون الا اذا سمحت مؤسسة النقد بذلك و هذا ما لا اتوقعه، و لا اتمناه.

3) الاسعار متضخمة: هذه حقيقة لا يمكن القفز عليها، مهما حاول مصاصوا الدماء ابعاد الانظار عنها و ايهام الناس ان الحل يكمن في تحميل الشعب المزيد من الديون ... بيلغ سعر الوحدة السكنية في امريكا حوالي 180 الف دولار و يبلغ متوسط دخل الاسرة حوالي 50 الف دولار، بمعنى ان نسبة السعر الى متوسط الدخل تبلغ 3.6 سنوات، و هي تتراوح ما بين 3 الى 5 سنوات في كثير من الدول. كم هي النسبة لدينا؟؟ سعر اقل فيلا دوبلكس في جده لا يقل عن 1.2 مليون ريال، و متوسط الدخل السنوي للموظف حوالي 100 الف ريال سنوياً، اذن نسبة السعر الى متوسط الدخل حوالي 12 سنة!! تجمع راتبك 12 سنة ما تصرف ريال ثم تنعم بفيلا اشبه بصندوق برتقال على ارض 250 متر، اسوأ بناء و اقل تشطيب ممكن.

البنوك تعلم أن السعر العادل لمثل هذه الصنادق يجب أن لا يتعدى 500 أو 600 الف بل انه كان كذالك قبل اقل من 6 سنوات قبل موجة الجشع و المغالاة في اسعر العقار، و تعلم أن العقار متضخم و قابل للهبوط، و تعلم أن الحد الاعلى للتمويل هو 70% من قيمة العقار (او 840 الف من قيمة الفيلا المسعرة ب 1.2 مليون)، و تعلم أن المشتري اصلاً محمل بديون استهلاكية، هل تتوقعون أن يقوم البنك باقراض المشتري بالحد الاعلى أو 840 الف ريال او 70%؟ لا اعلم، ولكن اتوقع ان تعمد البنوك الى الاقراض بنسب اقل من الحد الاعلى في مثل هذه الضروف، مثلا 40% او 50% في افضل الاحوال.

4) اتذكر احد المستأجرين رفض دفع الايجار لمدة سنة كامله، و بعد دعاوى قضائية لمدة سنة اخرى حلف عند القاضي انه دفع الايجار، و الزمه القاضي بالاخلاء، و لكن خسرت سنتين من ايجار المحل و سددت فواتير الكهرباء بالنيابة عنه :ang:، و هذا قمة في الظلم و الاجحاف في حق المالك. حسب الانظمة المرعية اليوم، لا يمكنك اخراج المستأجر، بل أن قطع الماء او الكهرباء على المستأجر قد يؤدي الى سجن المالك، حتى و ان كان المستأجر لا يدفع. هل تتوقعون في مثل هذا النظام القضائي و الحقوقي أن يسمح القاضي باخراج مالك العقار و بيع المنزل كما هو الحال في الدول التي طبقت الرهن العقاري؟ هكذا ببساطه؟ بدون دعاوى، و مواعد يفصل بينها اشهر و سنوات، و جدال، و اثباتات و حلفان، و شهود، و معرف، الخ.

ربما يحصل ذلك و ان كنت لا اتوقعه، و هو ان حصل فسيحتاج تغيير كبير في عقلية القضاة، و عقلية السلطة التنفيذية ممثلة في الشرطة.

ما يعنينا هنا هو أن البنوك و شركات التمويل متخوفة من هذه النقطة، و بكل تأكيد لن تتسابق لتمويل كل من هب ودب في البدايه لانها تعلم أن القضاء قد لا ينصفها في حالة العجز عن السداد و الحاجة الى اخلاء المنزل للبيع، الا اذا حصلت المعجزة و تغير تفكير القضاة، وهذا يحتاج الى سنوات طويلة.

5) اسعار الفائدة هي في حدودها الدنيا هذه الايام، مما يؤدي الى انخفاض تكلفة الاقراض، و لكن بالنسبة للرهون العقارية طويلة المدى (15 او 20 سنة) هل يمكن التعويل على أن اسعار الفائدة ستستمر على هذا المنوال؟

سياسة التيسير الكمي، او طباعة النقود، و تخفيض نسبة الفائدة التي اتبعها الاحتياطي الفيدرالي خلال السنوات السابقة لها نتجية حتمية الا وهي التضخم الشديد في السنوات اللاحقة، و بالتالي سيضطر الاحتياطي الفيدرالي في السنوات القادمة لرفع نسبة الفائدة بنسب كبيرة للتحكم في التضخم، احد كبار الاقتصاديين في امريكا تنبأ بنسب فائدة 15% او 18% في السنوات القادمة بسبب موجة تضخم كبرى ستجتاح العالم.

ارتباط سياستنا النقدية و المالية بأمريكا سيحتم على مؤسسة النقد رفع نسبة الفائدة اذا تحقق مثل هذا السيناريو مما يعرض الرهونات القائمة لخطر الافلاس في حال كون المقترض لا يملك الملائه المالية لتحمل اقساط اكبر. اتوقع أن البنوك و شركات الاقراض ستحسب حساب لمثل هذا الاحتمال و ستمول فقط العملاء القادرين على تحمل نسب فائدة كبيرة في المستقبل، مما يقلل عدد المستفيدين لينحصر في شريحة صغيرة من الموضفين ذوي الرواتب العالية.


هذه الاسباب و غيرها سوف تجعل تأثير الرهن العقاري على زيادة السيولة تأثير محدود.

اذن هل سترتفع الاسعار ؟ ام تنخفض؟

الله اعلم، و لكن هناك احتمال ارتفاع بسيط يعقبه انخفاض كبير... و الارتفاع البسيط لن يكون بسبب التأثير الفعلي للرهن العقاري على مجريات السوق، و لكن بسبب (خبر) الرهن، فكما نعلم جميعاً هناك جانب الجشع من قبل البائعين و الرغبة في رفع السعر بسبب و بدون سبب، كما أن هناك فئة من (المدرعمين) من شريطية، و مشترين، ومضاربين يعتقدوا أن الرهن العقاري سيحولهم الى مليونيرات بين عشية وضحاها و بدون دراسة تفاصيل انظمة الرهن و تحليلها بشكل عقلاني، لذلك لن يكون مستغرب ان قاموا بالمضاربة لرفع الاسعار قليلا في الاشهر القادمة ممهدين لمزيد من الركود الممل، و الهبوط الاضطراري فيما بعد.:clapinghand:

اما ان لم يرتفع السوق بعد هذا الخبر، فهو الدليل على ان المرحوم (عقار) هو فعلا في حالة موت سريري و ينتظر رصاصة الرحمة.

:clapinghand::clapinghand::clapinghand::clapinghand::clapinghand::clapinghand::clapinghand::clapinghand:

قريته اكثر من مره

كلام رائع من معرف يمتلك عقليه كبيره خلف الكيبورد ومن زمان نفتقد هذه الاقلام والمشاركات والتحليلات الدقيقه والتي ان صدقت تظل غير قابله للتطبيق هووووون بسبب عقلية الشعب السعودي(العامه) في عقار ستي :D وحبهم لللابن البار حتى انه من علامات الساعة التطاول في البنيان

فعلا فيه مستأجرين ذمتهم واسعه ولا يخافون الله وكأنك سارق هالعقار او مشاركينك فيه واللي مثلي ومثلك حقهم ضايع ويمرمطهم القضاء هذا اذا بعد ما دفع تعويض لمستاجر او اتهمه بفتح الشقه ......الخ المواويل

اما البنوك وكبار العقاريين فلا تخاف عليهم وتراهم ذيابه يوم ما يدخلون السوق بتشوف كيف القوانين تتصلح شوف يوم استثمروا اموالهم في سوق الاقراض والتمويل الشخصي ابن امه يكتب شيك بدون رصيد:D

تقديري الشخصي لقلمك:clapinghand:

متابع معكم موضوع ملك الاسهم داو جونز
 

بياع جاااد

عقاري نشيط
الاخ الفاضل داو جونز،


اشكرك على طرح هذا الموضوع المهم و الحيوي.


بالنسبة للبائع البسيط، الرهن العقاري يعني زيادة في السيولة لدى المشتري مما يؤدي الى زيادة الطلب، و زيادة الطلب ستؤدي الى زيادة الاسعار، و زيادة الاسعار تؤدي الى الثراء. :p5088:


بالنسبة للمشتىري البسيط، الرهن العقاري يعني سيولة رخيصة التكلفة، مما يعني شراء بيت العمر بدون عناء و (وجع راس). :p5088:


لذلك يعتقد البائع البسيط و المشتري البسيط انهم سيتقاسمون كعكة الرهن العقاري مناصفة، ناسيين او متناسين ان هناك البنك الممول الذي يريد أن يلتهم الكعكة كاملة، تم يفترس كلاهما تباعاً، و أن هناك انظمة و لوائح من مؤسسة النقد تعمل على تقزيم حجم الكعكة، على الاقل في فترة السنوات الاولى لتطبيق النظام، و هناك واقع لا يكمن اغفاله بخصوص تدنى مداخيل الشعب السعودي النبيل.


في تقديري الشخصي، اقرار الرهن العقاري هو عبارة عن زوبعة في فنجان، لن تقدم او تؤخر كثيرا في الوضع القائم، للأسباب التالية:


1) سياسة الاقراض في السعودية عموما متحفظة الى ابعد حد، و التوسع في الاقراض ادى الى كوارث في امريكا و اوروبا كما تعلم مؤسسة النقد جيدا، لذلك بعد قرائة اولية لبنود نظام الرهن يبدوا أن هناك توجه لتلافي اخطاء امريكا و اوروباً و ذلك بوضع شروط صارمة لمن يستحق الاقراض، و كما يقال (اللي اتلسع من الشوربه ينفخ في الزبادي).


2) حجم المديونيات: يبلغ متوسط دخل المواطن السعودي النبيل حوالي 7000 ريال حسب المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية، و في رواية اخرى 8600 ريال... السؤال، كم هو حجم المديونيات حسب الوضع القائم (قبل تطبيق الرهن):



حسب بيانات مؤسسة النقد يتراوح جحم المديونيات من قروض، و اقساط، و بطاقات ائتمانية ما بين 40% الى 50% من دخل الفرد (الخط الاحمر فى الرسم) و هو رقم كبير لجحم الديون الاستهلاكية. اذا كان الوضع القائم الان يرجح أن جحم المديونيات كبير قبل تطبيق الرهن، فكيف سيكون الوضع بعد تطبيق الرهن؟ هل ستسمح مؤسسة النقد بتخطي 50% او 60%؟ او حتى 70%، مع العلم أن حجم المديونيات في دول عانت من ازمة الرهن العقاري تتراوح مابين 80% و 90% (بريطانيا، امريكا، اسبانيا). ما اود الاشارة اليه هو أن حسب البيانات الرسمية، المواطن محمل بديون تماثل تقريبا نصف دخله في المتوسط، و لذلك لا يوجد مجال لتحميله المزيد من الديون الا اذا سمحت مؤسسة النقد بذلك و هذا ما لا اتوقعه، و لا اتمناه.

3) الاسعار متضخمة: هذه حقيقة لا يمكن القفز عليها، مهما حاول مصاصوا الدماء ابعاد الانظار عنها و ايهام الناس ان الحل يكمن في تحميل الشعب المزيد من الديون ... بيلغ سعر الوحدة السكنية في امريكا حوالي 180 الف دولار و يبلغ متوسط دخل الاسرة حوالي 50 الف دولار، بمعنى ان نسبة السعر الى متوسط الدخل تبلغ 3.6 سنوات، و هي تتراوح ما بين 3 الى 5 سنوات في كثير من الدول. كم هي النسبة لدينا؟؟ سعر اقل فيلا دوبلكس في جده لا يقل عن 1.2 مليون ريال، و متوسط الدخل السنوي للموظف حوالي 100 الف ريال سنوياً، اذن نسبة السعر الى متوسط الدخل حوالي 12 سنة!! تجمع راتبك 12 سنة ما تصرف ريال ثم تنعم بفيلا اشبه بصندوق برتقال على ارض 250 متر، اسوأ بناء و اقل تشطيب ممكن.

البنوك تعلم أن السعر العادل لمثل هذه الصنادق يجب أن لا يتعدى 500 أو 600 الف بل انه كان كذالك قبل اقل من 6 سنوات قبل موجة الجشع و المغالاة في اسعر العقار، و تعلم أن العقار متضخم و قابل للهبوط، و تعلم أن الحد الاعلى للتمويل هو 70% من قيمة العقار (او 840 الف من قيمة الفيلا المسعرة ب 1.2 مليون)، و تعلم أن المشتري اصلاً محمل بديون استهلاكية، هل تتوقعون أن يقوم البنك باقراض المشتري بالحد الاعلى أو 840 الف ريال او 70%؟ لا اعلم، ولكن اتوقع ان تعمد البنوك الى الاقراض بنسب اقل من الحد الاعلى في مثل هذه الضروف، مثلا 40% او 50% في افضل الاحوال.

4) اتذكر احد المستأجرين رفض دفع الايجار لمدة سنة كامله، و بعد دعاوى قضائية لمدة سنة اخرى حلف عند القاضي انه دفع الايجار، و الزمه القاضي بالاخلاء، و لكن خسرت سنتين من ايجار المحل و سددت فواتير الكهرباء بالنيابة عنه :ang:، و هذا قمة في الظلم و الاجحاف في حق المالك. حسب الانظمة المرعية اليوم، لا يمكنك اخراج المستأجر، بل أن قطع الماء او الكهرباء على المستأجر قد يؤدي الى سجن المالك، حتى و ان كان المستأجر لا يدفع. هل تتوقعون في مثل هذا النظام القضائي و الحقوقي أن يسمح القاضي باخراج مالك العقار و بيع المنزل كما هو الحال في الدول التي طبقت الرهن العقاري؟ هكذا ببساطه؟ بدون دعاوى، و مواعد يفصل بينها اشهر و سنوات، و جدال، و اثباتات و حلفان، و شهود، و معرف، الخ.

ربما يحصل ذلك و ان كنت لا اتوقعه، و هو ان حصل فسيحتاج تغيير كبير في عقلية القضاة، و عقلية السلطة التنفيذية ممثلة في الشرطة.

ما يعنينا هنا هو أن البنوك و شركات التمويل متخوفة من هذه النقطة، و بكل تأكيد لن تتسابق لتمويل كل من هب ودب في البدايه لانها تعلم أن القضاء قد لا ينصفها في حالة العجز عن السداد و الحاجة الى اخلاء المنزل للبيع، الا اذا حصلت المعجزة و تغير تفكير القضاة، وهذا يحتاج الى سنوات طويلة.

5) اسعار الفائدة هي في حدودها الدنيا هذه الايام، مما يؤدي الى انخفاض تكلفة الاقراض، و لكن بالنسبة للرهون العقارية طويلة المدى (15 او 20 سنة) هل يمكن التعويل على أن اسعار الفائدة ستستمر على هذا المنوال؟

سياسة التيسير الكمي، او طباعة النقود، و تخفيض نسبة الفائدة التي اتبعها الاحتياطي الفيدرالي خلال السنوات السابقة لها نتجية حتمية الا وهي التضخم الشديد في السنوات اللاحقة، و بالتالي سيضطر الاحتياطي الفيدرالي في السنوات القادمة لرفع نسبة الفائدة بنسب كبيرة للتحكم في التضخم، احد كبار الاقتصاديين في امريكا تنبأ بنسب فائدة 15% او 18% في السنوات القادمة بسبب موجة تضخم كبرى ستجتاح العالم.

ارتباط سياستنا النقدية و المالية بأمريكا سيحتم على مؤسسة النقد رفع نسبة الفائدة اذا تحقق مثل هذا السيناريو مما يعرض الرهونات القائمة لخطر الافلاس في حال كون المقترض لا يملك الملائه المالية لتحمل اقساط اكبر. اتوقع أن البنوك و شركات الاقراض ستحسب حساب لمثل هذا الاحتمال و ستمول فقط العملاء القادرين على تحمل نسب فائدة كبيرة في المستقبل، مما يقلل عدد المستفيدين لينحصر في شريحة صغيرة من الموضفين ذوي الرواتب العالية.


هذه الاسباب و غيرها سوف تجعل تأثير الرهن العقاري على زيادة السيولة تأثير محدود.

[COLOR=#0000ff[COLOR="green"]]اذن هل سترتفع الاسعار ؟ ام تنخفض؟[/COLOR][/COLOR]

الله اعلم، و لكن هناك احتمال ارتفاع بسيط يعقبه انخفاض كبير... و الارتفاع البسيط لن يكون بسبب التأثير الفعلي للرهن العقاري على مجريات السوق، و لكن بسبب (خبر) الرهن، فكما نعلم جميعاً هناك جانب الجشع من قبل البائعين و الرغبة في رفع السعر بسبب و بدون سبب، كما أن هناك فئة من (المدرعمين) من شريطية، و مشترين، ومضاربين يعتقدوا أن الرهن العقاري سيحولهم الى مليونيرات بين عشية وضحاها و بدون دراسة تفاصيل انظمة الرهن و تحليلها بشكل عقلاني، لذلك لن يكون مستغرب ان قاموا بالمضاربة لرفع الاسعار قليلا في الاشهر القادمة ممهدين لمزيد من الركود الممل، و الهبوط الاضطراري فيما بعد.

اما ان لم يرتفع السوق بعد هذا الخبر، فهو الدليل على ان المرحوم (عقار) هو فعلا في حالة موت سريري و ينتظر رصاصة الرحمة.



:clapinghand: مبدع في تحليلك ووجهة نظرك, و أرفع لك العقال لطرحك بغض النظر إن وافقتك أو خالفتك, ولكن عندما يضع المحلل التصور العام ويريك عيوبه وإيجابياته بالمنطق, ويختتم إلى ما يؤيد فكرته بالبرهان, فيجب أن يحترم الطرح وصاحبه ويأخذ عليه علامة 100% و إن خالفه مستقبل الأيام, فعلم الغيب عند علام الغيوب

فما التحليل إلا محاولة لقراءة المستقبل بنظرة شاملة محايدة مدعومة بأدلة وبراهين وتختتم برأي المحلل.

أتمنى أن الاقي طرح مخالف لخاتمتك مدعوم ببراهين, لنرى صراع الفكر الراقي الهادي, فرفع الله قدرك وزادك من فضله
 
أعلى